牛刀:《物权法》出台对个人合作建房没有法律风险

2007年3月28日下午搜房博客沙龙举办了“搜房博客沙龙六方会谈：解读《物权法》”话题讨论。直播请进入》》 以下是嘉宾发言：
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 搜房知名博客　２００６深圳十大地产博客之一 牛刀博客

主持人（王方）：我们看看网络上，近期有一个博客叫王世泰，他写了一篇文章，“妖怪来了，其实很可爱”。这针对昨天一个新闻，深圳第一例合作建房。我想著名博客牛刀会有很多感触，可以拿出来谈谈。最后一个环节我们就互动一下。

牛刀：今天又结交了这么多新的朋友，很高兴。中国在法律上对个人合作建房从来就没有障碍，从建国以来甚至民国的时候，个人合作建房就没有障碍。改革开放以来，个人合作建房在法律上也没有被排斥，它同样得到认可。中国解决住房问题，我们大家都知道自改革开放以后经过了这么几个阶段：第一，延续计划经济时代，而且那个时代非常漫长，就是很多单位建房，农村自己建房，个人合作建房，个人自己建房。包括在城市，自己老的宅基地拆了重新建。规划法执行后，老宅基地要拆就不容易了，要纳入城市规划。个人建房这块就增加了难度，但是法律上也没有说不能。以后中国住宅走向商品化时代的时候，个人建房的比例也越来越小，主要原因一个是城市要规划。

第二，在市场上已经能够买到比较便宜的商品房了。包括96、97年，布吉也才2000多元，龙岗中心城还有1000多元的房子，我是3000多元的时候买的。现在龙岗中心城也到了1.2万了，所以房价跟人的收入是不成比例的，也就是说房价增长太快，而中国民众、包括中国公职人员、私人企业人员都赶不上房价增长。包括GDP，连续几年也就是百分十几的增长，但是我们房价增长到什么幅度呢？深圳2006年比2005年房价增长了26%。中低收入群体是一个很庞大的群体，而且会越来越庞大，这是因为经过城市化进程，很多农民工到城市来了，很多大中专毕业生到城市来了，很多中产阶层逐步荒漠化了，这个阶层面对高房价买不起，但是他又要住，他又没有单位。

那么他依托什么样的市场呢？我们在寻求这样的市场。我们的宗旨很简单，就是非公益，非盈利。我们执行委员会是不盈利，合作建房发起人最大的风险是什么呢？第一，资金风险。我们现在帐上就有几千万，这都是人家合作建房的钱，截至今天下午4点是3000多万。这个钱怎么保障安全？这是一个最大的问题。所以我们跟银行反复商量当中，最后采取银行监管方式。为什么银行监管呢？也就是银行管理这笔钱。你银行愿意承担这个责任，我把这个钱给你管。我们这次集资不是几千万，而是两个亿多，我们也是挑了很多银行，最后挑了广发银行，广发银行说这笔资金如果出了问题，银行可以承担责任。对我们来讲就减少了责任。这个钱是单向投放，收支两条线。第二个问题，这1000多人意见统一是相当难的。吃什么东西口味都不一样。

主持人（王方）：《物权法》出台后，有没有法律上的风险？

牛刀：没有法律风险。

主持人（王方）：崔总、梁总，你们觉得《物权法》对个人合作建房会有一个什么影响？

梁赤：这个我是关注了一下，其实现在提合作建房最大的一个障碍就是你建房的时候的资质，比如你现在成立一个公司，你这个公司就是以建房为目的，那么你可以发动很多人把资金投到你公司来，进行合作。这一点上法律上没有障碍。最大的障碍是来自行政这块，比如各方面的审批。无论成立合作社也好，成立其他字号团体也好，你盖房子首先要取得资质。法律上没有任何禁止性的措施。

牛刀：个人合作建房可以不成立公司，但是你拿到地以后，你要成立公司也行，不成立公司也可以。就这个问题我专门找过市国土局的领导，也跟土地交易中心领导仔细磋商过，现在政府是非常支持这块。他的意思是你拿到地后，所有资质政府帮你办齐。不成立公司有一个最大的难题就是办证的问题，但是如果拿到地以后，再跟地成立项目公司，按照项目公司运行规则来运行，我同样给国家上交营业税，给业主办房产证也是非常方便。也就是说现在政府部门也是为了减少压力。所有的资质，只要你拿到地，全部给你办好，而且不需要我们工作人员给你办，是国土部门全部给你办好。这是个人合作建房最大的支持

梁赤：如果政府支持，其他的障碍就没有什么。

戴欣明：那最后又变成了一个开发商。

牛刀：这种开发商带有服务性质的开发商，非盈利。

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