梁赤律师：《物权法》常见案例与热点问题预测

2007年3月28日下午搜房博客沙龙举办了“搜房博客沙龙六方会谈：解读《物权法》”话题讨论。直播请进入》》 以下是嘉宾发言：
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 广东中圳律师事务所合伙人、房地产专业律师、仲裁员、房地产估价师 梁赤博客

主持人（王方）：谢谢牛刀，牛刀也是几家网站评选的中国最具责任感的博客。最后一个环节，维权。我们请梁律师做一个预测。业主怎么样合法的、理性的维权，包括以后可能出现的问题？

梁赤：对这个话题，我觉得业主维权这块在《物权法》一个比较新的规定就是业主对业主大会或者业委会决定撤销权，这条是比较新的。在以前法律规章都找不到这块。在业主大会或者业主委员会损害业主权益这块当中，在我们工作当中通常见的就是业主委员会操作业主大会来通过某项决定，这个比较常见。在我的案例当中也有，我前段时间在大梅沙这边就代表发展商打了一个官司，就是业主委员会要告发展商，这个官司应该赢的，但是由于业委会没有按照业主大会通过决议的一个程序来进行，结果这个官司最后以业委会撤诉告终。我还把这个案例写成一个文章发到现代物业杂志上，4月1号刊登。这就体现出一个什么问题呢？就是说现在很多小区实际上是业委会在操作很多问题，《物权法》出台后，业主就可以对业委会或者业主大会某些损害他们的权益的决议进行提请撤销之诉。在大梅沙那边有一个小区也有这种情况，就是他们小区所有官司都没有经过业主大会同意的，业委会就去打了，一年当中打了5场，输了4场，其中有一场官司由于业委会损害物业管理公司名誉权要赔偿5万，结果业委会就把赔偿款分摊到各家各户，这种就很明显损害业主权益的一个做法，有了《物权法》以后，我想这些现象就有了法律依据，也迎刃而解。

第二类，谈到业主跟小区里建筑物区分共有权这个问题，刚才谢先生也谈到一个比较突出的问题，停车场约定问题，法律现在规定开发商与小业主对于停车场和公共部位有约定就按约定执行，现在这种售楼方式基本上以国土部门颁发的合同范本来进行的，很多条款发展商不允许小业主进行变更或者自己修改，只有他提出来的条件，你要买我的楼就接受。这样一来，他首先把所有公共部位的约定下来，这种是一种很不平等的条约，业主不得不同意。实际上这种不公平的约定就变成合法化，这个怎么来解决？实际上《物权法》没有办法解决。我觉得对于停车场和公共部位这部分，我觉得发展商在报建的时候，在国土部门就应该有备案登记，到底停车场发展商怎么规划的？是作为共有的还是作为发展商自己的产业来进行售卖？我觉得首先在国土部门进行一种备案登记以后，那这样以后处理起来就比较好处理。否则单靠约定，这种纷争没有办法解决，也是以合法化来侵犯了小业主利益。我不知道以后问题出来后，会不会有细则来进行解释。我觉得应该按这种预先用预售备案的方式来首先定产权，然后再进行约定，这样就比较合理。

戴欣明：这就是我们经常遇到的法制不健全的问题。

谢勇：现在深圳车库没有一家可以取得房屋登记备案的，因为车库有一个防空功能在里面。

梁赤：粤海大厦停车库就是通过批准预售，取得停车库单独的房产证。停车库作为人防功能，验收机构验收合格后，还要投入人防办验收合格后才能入伙。目前和平年代，这个功能我觉得也没有必要列进去了。以前停车库为什么产权不明，这一点有关系。它就是作为以后国防功能来用，你卖掉的怎么办呢？所以这也是一个问题。

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