房贷与楼市命运悲惨! 看美国"房奴"的生活(图)

次级贷款市场的巨大隐患

美国的住房贷款和过去已经大不相同了。“当我们还是孩子时，贷款商是存贷机构———就像1947年的老电影《美好人生》中演的一样，贷款商借出的是他们自己的钱，因此他们对借出钱的方式非常小心，”奥利弗·弗拉斯科纳说，他是科罗拉多的一名律师，他所在的事务所代表许多贷款机构处理没收房屋抵债的事务，这其中也包括了斯尼尔利夫妇的房子。存款和贷款业务有着它们各自深刻的缺点，而它们的这些缺点使得这项生意出现了竞争的机会。

“零首付”“零文件”埋下危机

几年前，美国抵押贷款市场由政府支持的联邦全国抵押贷款协会和联邦住房抵押贷款公司主宰，其主要职能是购买抵押贷款资产，将它们重新打包为债券出售给投资者。

这两家公司后来均因财务问题受到政府部门调查，其他机构便趁机进入这一市场。

今天，许多美国的购房者实际上是在通过抵押贷款经纪公司寻找贷款。多数这些贷款———当然肯定是次级贷款———不是来自当地银行，而是来自按揭贷款发放机构。在贷款成立后，抵押贷款经纪公司短暂持有这些贷款，然后再转手把它们卖掉，获取利润并转移风险。这些贷款通常被银行或者华尔街公司买下。

这种新的体系在许多方面运转良好，但是整个链条中的参与者的动机是不同的。次级贷款的利率高于优惠贷款利率，这对放贷机构来说是一项高回报业务。但由于次级贷款的逾期还款比例较高，因此次级市场放贷机构面临的风险也更大。

很多放贷机构受利益驱使，只求利用美国住房市场持续繁荣的大好时机多发贷款，放贷时不按规定要求借款人预付定金，不认真核实借款人的收入状况，在房屋评估时也更多地依赖计算机程序而不是评估师的结论。一些贷款机构甚至推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式，贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅需声明其收入情况，无需提供任何有关偿还能力的证明。宽松的贷款资格审核活跃了房地产交易，但也埋下了危机的种子。

而华尔街的投资者急于购买高收益资产，银行和中间商则希望通过倒手这些贷款赚取高额费用，因此华尔街热切地为更多的贷款提供现金，间接对贷款机构的上述行为予以了鼓励。

机构和个人的双重赌博

但是这种热切忽视了风险，次级抵押贷款从拍卖生意变成了双重赌博。一方面是住房市场持续繁荣使很多借款人低估潜在的风险；另一方面是放贷机构极力推广这类产品，并有意忽视向借款人说明风险和确认其偿还能力的工作。

经常出现的情况是，购房者符合获得这种贷款的资格，仅仅是因为他们付担得起最初的利率。但是这些购房者却并没有考虑一旦利率上升，他们怎么办。

美国消费金融数据分析网站Bankrate.com在3月底发布的一项调查显示，每10名美国购房者中就有3名对他们拥有的贷款类型毫无概念。另外，拥有可调整利率贷款的美国购房者中有34%的人表示，一旦贷款利率提高，他们将不知道该怎么办。

当房价持续上升时，这似乎并不是赌博，贷款发放机构和投资者享受着次级抵押贷款带来的高额回报；而对那些信用不佳的消费者，这也是最容易的购房方式，既容易借到钱买房，付不起利息的时候又可以很容易地卖掉房子获利。

然而，房地产市场发生了变化，对许多购房者来说，这就像是逃生出口被关闭了。购房者最大的威胁是房价下跌。由于美国房地产市场自2005年以来一直低迷，增长放缓，许多陷入困境的购房者所住房子的价格可能比他们买的时候低。他们无法将其再次卖掉，也不可能再筹到钱或获得贷款。

高月供和负资产的剧毒组合

高月供和负资产形成了剧毒的组合。购房者不得不在房产价值下降的情况下偿还利息节节攀升的贷款。这就像是难以逃脱的漩涡一样把他们吞没。

第一美国不动产经纪公司经济学家克里斯托弗·卡根进行的一项研究显示，到2006年12月底，美国购房者中只有7%以下的人是负资产，但是最近这一比例增加到了18%。“房价不再像市场好的时候那样是人们的救生圈了，”责任借贷中心工作人员艾伦·施罗默说。

逐月增长的月供带来的沉重负担已经开始产生后果，也在经济学家和金融市场上引起了担忧。有多少美国人深陷在他们无法负担的贷款中、岌岌可危地努力保有价格正在下跌中的房子呢？这个答案对那些买入了抵押贷款有价证券的人们非常重要。

这个答案对于投资银行也很重要。

美国抵押贷款银行联合会的一份报告指出，去年第四季度，抵押贷款利率达到了4年来最高水平，美国的次级贷款者开始无力偿还贷款，当季度没收抵债房屋的比例增长了0.54%，这一增长创下了纪录。而情况可能更加恶化。

在线房地产数据提供商RealtyTrac公司认为，2007年，没收抵债房屋可能会比2006年增加33%。随着次级抵押贷款体系的进一步崩溃，预计全美今年将有120万购房者失去他们的住房。

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