龙固新:深圳的房价应该会是持续稳定的往上走！

2007年4月4日上午，深圳市德思勤投资有限公司董事长做客深圳搜房网，并接受搜房有约栏目独家专访，以下是采访内容：
采访全文请见：德思勤董事长龙固新做客深圳搜房网畅谈中国房地产新模式

龙固新的博客： http://blog.soufun.com/longguxin

搜房网：还是想回到深圳房地产这块，想听一下你对深圳房价、房地产企业发展，有人说08年可能会是一个转折点，你怎么看？

龙固新：我觉得地产发展来讲，当然会受到一些媒体或者政策的影响，但是中长期来看还是受两个事情的影响：第一，供求关系。在深圳来讲，供求关系将会是较为紧张的。因为我们人口按照政府公布，应该超过1300万，有一些说法是到了1700万。这么大的人口量，但是我们土地供应在二线关内是300多平方公里，全深圳加关外是2200平方公里，但是同等大的城市，像广州、上海、北京，基本城市规模是6000-8000平方公里，也就是是你的3、4倍，但是这几个城市人口最多也是深圳的2倍多一点，也就是说他的城市空间比你大3、4倍，但是人口是你的1、2倍。这个时候从土地资源来讲深圳是稀缺的，所以深圳也想学东莞、惠州发展，主要是受土地供应限制，因为再往南走就是香港，往两边走就是惠州、东莞，从这个意义来讲，深圳的房价应该是持续稳定的往上走。至于阶段性的猛涨，我觉得太猛涨还是有不好的地方，从许宗衡市长的政府报告中所讲，政府改变产品供应结构，价格调控，我认为这是非常好的措施，这是一个层面的从供求关系来讲，所以一定要加大土地供应。

搜房网：15%政策性住房捆绑政策，你怎么看？

龙固新：我觉得在一定阶段，政府有一些调控的措施，我觉得无可厚非。有些时候确实不能单独说，纯市场角度来讲。我觉得调控措施没什么坏事。

第二，资本的回报率。比如说像北京房价，潘石屹在北京卖的SOHO，那个时候北京国际公寓租金回报率超过10%，所以他无所谓。现在你回报率不低于10%的情况下，有的已经降到8%、5%的情况下，你在做这样的房子，不一定敢做了。也就是说去年深圳房价涨幅比较快，但是我们租金涨价绝对跟不上房价涨价，比如说商业回报率也就是4%，有一些住宅回报是8%，随着房价继续上涨的话，租金回报率低于6%、5%的时候，你看这个房价能不能往上走了？所以就是说它受回报率影响。比如做一个专业公司来讲，我们要系统分析一下在深圳这几年各类物业，比如有住宅、有写字楼、有商业、有公寓、有工业厂房，可能是工业厂房回报率远远高于我刚才说得其他几类，这是大家不关注的一个市场。但是资本看什么呢？包括你未来自己买了一套房的时候，你再去买房的时候，你看什么？你看涨价不涨价，你租金回报多少，所以如果房价持续上升，而租金回报率大幅降低的时候，你的房价一定会受到影响。所以我前面讲了政府调控房价，实际上他背后是通过一个是供求关系，第二，投资回报，通过这两条经济规律来进行市场的定价。所以北京、上海通过不同物业的租金回报，你很明显看见这个价格的涨幅，深圳不太明显，但是受价格影响非常大。

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