华强北一铺永流传 城市主流商圈里的核心商业街

1994年，万佳百货进驻华强北，掀开了华强北零售商业序幕，如今13年过去了，华强北已经形成了以茂业百货、群星百货、曼哈、紫荆城、国美电器、顺电、女人世界、儿童世界为核心的年零售销售额突破100以元的国内知名商业街，据三级市场介绍，由于历史原因，华强北商业街街铺几乎全年无买卖单。去年，现代之窗的一间50平方米经营数码的街铺，业主因急需资金打算出手，2001年业主的买入价是总价1000万元、单价20万元/平米，去年的放盘价是30万元/平方米，没想到消息一出，引来数十位买家抢铺，业主一看这么多人抢铺，觉得价格还能继续上涨，赶紧放弃转手的打算。而今天这间经营数码的街铺月租金已达到1600元/平米，对应售价早已超过30万元/平米！在华强北，又有多少个这样的业主象守护“传家宝”一样长久保留自己的铺位，让子孙后代过上富足的生活，真正实现“一铺养三代”

在深圳的东门和华强北商业街，人流如潮、不过千米的主街道上，每一间街铺都是一个商业的传奇，都有着一铺倾城的商业故事，见证着街铺中的极品——主流商圈核心商业街的价值。

2006年世界著名商业街的租金排名，正揭示了这样的一个商业真理：“城市主流商圈里的核心商业街，永远是价值最昂贵、成长空间最高的商业物业” 。从纽约第五大道到香港铜锣湾，从北京王府井到广州上下九，再到深圳的东门和华强北，这些城市主流商圈里的核心商业街，永远站立在城市商业街租金价格的巅峰，无不上演着城市的商业神话，创造着城市商业的奇迹。

华强北商业街，千万元难求一铺

1994年，万佳百货进驻华强北，这标志着华强北由一个工业物流园区真正跨入了现代商业街，并向城市大商圈衍变的开始。此后，大批零售卖场、主题商城如女人世界、顺电、万商、国际电器城、新大好等，通过租赁工业厂房并改造成商业物业纷纷进驻华强北。到1999年，华强北商业物业供不应求，紫荆城、通讯市场、曼哈、儿童世界、大百汇等一大批商场批量出现，最近几年更有茂业百货、国美、苏宁等商家强势进入，把华强北商区的发展推向了鼎盛时期。华强北的区域价值被彻底激活，成为深圳目前最具活力和影响力的商圈，每年给商家带来超过280亿人民币的年销售额。

仅仅十几年的时间，华强北华强北的商铺租金已经达到国内一流商业街的租金水平，主街的平均租金已经达到1600元/平方米，销售价格也在短短的5年时间，从20多万上涨的30多万元/平方米，而且，由于特殊的历史原因，华强北主街可以销售的铺位非常稀缺，形成了千金难求一铺的局面。

而这个超级商圈的崛起带来的是超级财富的诞生：

去年，现代之窗的一间50平方米经营数码的街铺，业主因急需资金打算出手，2001年业主的买入价是总价1000万元、单价20万元/平米，去年的放盘价是30万元/平方米，没想到消息一出，引来数十位买家抢铺，业主一看这么多人抢铺，觉得价格还能继续上涨，赶紧放弃转手的打算。而今天这间经营数码的街铺月租金已达到1600元/平米，对应售价早已超过30万元/平米！

新推向市场亮相的商业物业似乎更能说明华强北商铺价格的上涨趋势，象位于振中路和中航路交界处的鼎诚国际，尽管已经偏离了华强北主街，但在2006年底推出市场时，这些面积在60-100平方米的临街商铺，以20多万元的价格抢购一空，目前只是过去了短短的几个月时间，业主的放盘价格已经达到到每平方米30万元；
而与鼎诚国际一路相隔的新亚洲电子市场二期的临街商铺，面积在15-30平方米左右，尽管只有不足60%的实用率，仍然卖到每平方米25万元。根据在附近开设地铺的知名中介公司某联地产的李经理介绍，他认为随着中航苑的大规模改造、华强广场二期的即将竣工以及上步工业区的改造，即使是这些价格都还有非常大的发展空间。李经理认为，一方面，由于华强北主街的可销售铺位极其稀少，而且业主惜售现象非常严重。另一方面，真正有实力的投资者又只盯着这些主流商圈的街铺，才会出现目前华强北千金难求一铺的局面。

华强北商铺的售价和租金每年都在上涨。从售价来看，现在的价格总体上较3年前上涨50%以上，而同期租金则也上涨了30%左右。华强北主街的商铺租金已经涨到目前的1600元每平方米/月。

但是即使是这种天价，在经营者看来每年也起码可以赚很高的利润。在销售旺季，一些品牌商家为了进入华强北拓展市场扩大影响力，竟不惜以高价租铺经营，根据深圳商报报道，2005年，新科空调厂家为了在华强北寻找到一个主街的铺位，在一年没有找到的情况下，花2500元/平方米/月的租金高价才从别人手里转租到一个铺位，而且还付出了几十万元转让费。

由于特殊历史发展的原因，华强北有产权可以自由售卖的商铺很少，尤其是街铺，在物以稀为贵的价值观念影响下，华强北的街铺可以说到了一铺难求的状况，也因此而具备着极大的上升空间。慧眼独具的华强北商铺投资者，在短短的几年时间里，除了每年赚取巨额的租金收益之外，单只是在售价上涨上就已经利润翻倍了。
华强北商铺演绎超级财富的背后，折射出深圳这座城市商业发展的清晰脉络。业内人士认为，大凡成功的商业街，一般都有百年老字号存在，都有文化积淀的过程；但华强北却跳过了这一阶段，很快就从上个世纪的厂房、工业区发展到了今天的超级商圈，很好的积累和释放了其商业价值。

东门商业街商铺售价，30万元/平方米很平常

东门自1998年开始改造，直到2001年底步行街一、二期改造项目才基本完成。建成之后，名仕商城、鸿展商城、德奥商城、方海商城等商业项目陆续推出市场，立即掀起了一轮抢购的热潮。8年时间过去了，如今的东门步行街主街道上，二手商铺转让价已从最初的每平方米10余万元的售价，跳升到今天的20多万元，8年时间身价整体翻了一番，而单价每平方米突破38万元的商铺比比皆是早已不是新闻……，当初的百万街铺，现在的身价已是上千万。有媒体不久前曾报道：东门一国内知名运动休闲服装品牌的旗舰店，其店面的价值已经超过1亿元！与此对应的是，步行商业街的月租金已飚升至1500-2500/平米！

按目前东门步行街的租金和售价折算，东门一线街铺的年租金回报率应该在8％左右，再加上自99年以来街铺售价每年12％的升值幅度，东门一线铺位的年投资总回报率已经达到20％以上。如此高昂的投资回报，业主除非是找到了更优质的铺位，否则不可能轻易卖出自已持有的物业现在想投资东门的街铺，机会是可遇不可求了！

下一个热点：南山

2004年，华强北某知名电器商场老总在接受深圳商报记者采访时就敏税地指出：深圳零售的下一个热点是南山！

南山拥有罗湖、福田无与伦比的百万中产阶级家庭消费市场。

99年滨海大道开通以后，南山迎来史无前例的住宅大开发，整个南山提供了25万套住宅，蔚蓝海岸、招商海月等环境优美的大盘，吸引了百万中产阶级安家南山，形成南山独有的稳定强劲的中产阶级家庭消费。

西部跨海大桥通车，南山再现人民南港人北上消费年100亿的辉煌。

深圳直接受益于国际自由港香港，而口岸是香港辐射深圳的桥梁，可以说没有罗湖口岸就没有罗湖今天的繁荣。2007年7月通车的西部通道，将是深港之间最大的陆路口岸，其地位将远远超过罗湖和皇岗口岸。南山即将开启深圳第三个口岸经济圈！西部通道的开通每年还将吸引数以千万计的港人来南山消费，再现人民南港人北上消费年100亿元的辉煌。

后海金融商务区，规模超越福田中心区。

南山将和罗湖、福田一齐被列入深圳三大金融中心。南山后海片区的商业文化中心区以东约2.3平方公里的填海区，将建成为后海金融商务区，区内规划了230万平方米的商务办公区、50余万平方米研发办公（总部基地），为风险投资、各类基金、证券机构、融资机构等商务性金融企业的进驻提供场地，其规模超过福田中心区。届时，南山商务及白领消费将看齐华强北。

居住在南山，科技在南山，旅游在南山，口岸在南山，金融在南山……在深圳城市西进的大势中，南山迅速成为深圳的第三极！与此同时，南海大道——南山的华强北正迅速崛起！

儿童世界来了，紫荆城来了，顺电来了，国美、苏宁也来了，这些在华强北路上的标志性商业，南海大道基本上应有尽有，华强北路已有的品牌商家如百货、超市、女性主题商城、儿童商城、家电、餐饮等，南海大道基本已经齐全；而且南山最具规模的购物中心——花园城中心已落户项目对面并已开门纳客，而沃尔玛、百安居、迪卡农等国际化商业巨头更使得南海大道彰显国际化气质。

南海大道还拥有海雅百货、信和百货等百货主力店，沃尔玛旗舰店、百安居等国际化商业巨头，以及最现代零售业态花园城购物中心，人气鼎盛的南山书城……南海大道——南山的华强北的形象早已深入人心，南山华强北的雏形已经形成。

南山，深圳零售的下一个热点！

南海大道，深圳下一个华强北！

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