深圳市楼价难以调控，五月份将受政策性冲击？

比较以上三个城市在土地开发、房产销售过程中制订的措施，显然深圳市执行力度与成效不明显，甚至有默许开发商“蒙混过关”，继续拉高房价谋取暴利之嫌。需要警惕一个现象，即政府出于自身利益（当然不排除本地区的发展利益）考虑，“垄断土地出让权”前提下，自已“坐庄”，开发商参与，共同将地方商品房价格不断推高，从而赚取更多的权益“溢价”。笔者观察到，从去年至今每次以超高价格在公开的土地拍卖市场上竞得方，无不具有地方政府背景，如天健地产（大股东为市国资委）、金地集团（大股东为福田国资委）等，纯粹以“市场个别行为”来解释，很难令人信服。

笔者一直认为，房地产调控措施能否得力，一要看开发成本（地价）的降低；二要看资金成本（利率）的提高。同时，还要限制某些市场销售手法，挑动非自用性购房情绪升温，从而令供求关系走向严重失衡的行为。否则，以上因素将对深圳房价产生强烈的刺激作为，包括：

1、土地价格一般要占到销售房价的1/3左右（以开发利润率30-35%计算），土地成本抬高势必抬高销售价格。按金地集团最新竞地成本约7450元/平米（计入向政府无偿提供廉租房开发成本）计算，该地块保本价格似不应低于15000元/平米。如果低于此价格，则导致股东利润受损。显然，任何开发商高价竞得土地后，必会千方百计在两年开发期内，联合同片区开发商，共同把片区房价抬高。由于其资金优势，提前透支政策和公建投资利好下，这个结果不难达实现。

2、深圳可供普通市民选择的商品房数量与需求不成比例，非自用性购房将挤占自用性购房生存空间。以今年可供销售的政府经济房所在南山侨香片区为例，临近香蜜湖“豪宅”区。侨香片区的“香格丽苑”、“香诗美林”、“瀚城”等住宅二手房挂牌价均在12000元/平米左右。试想，经济房售价最多不过5500元/平米左右，即使以7000元/平米综合成本购入，租租赁回报率也不低于8%/年。取得经济房产后，完全可以先转手出租，等五年后“绿本转红本”，在二手房市场上套现，可获高达房价款150%左右的暴利。即使被查到违规，最
多也是退房退款而已。因此，无权无钱的普通市民，获得此类房产的可能性基本为零。

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