深圳市楼价难以调控，五月份将受政策性冲击？

3、虽然央行今年已进行过一次加息，并将存款准备金率提高到10.5%，但房地产价格上涨幅度，完全抵消了资金成本小幅增加的影响。以首付三成，贷款七成20年计算每年银行利息成本，约占首期款20%、总房价款6%左右比例。以市场价一年上涨15%（卖方实收价算）计算，买家成本（首付款）回报率高达50%。如果转让后再以首付三成继续购房，购房总金额可增加50%。如买家2005年购房总价为40万（首付12万），一年后以50万总价出手（可投资款增加到22万），再次购房承受总价款可提升至65万（首付20万），成本利润率高达每年100%。显然，提高首付并增加购买第二套房的按谒贷款利率，比提高契税、增加所得税和物业持有税等，对炒房者的影响更明显。在房贷政策收紧之前，“炒楼”现象在新增人口量大，流动资金和人均收入列全国首列的深圳，还很难遏止。

4、销售代理公司为实现开发商高利润预期而采取的“分期销售、VIP卡认筹、媒体整合造势、多次小幅加价、二三级市场联动销售”等手法，使商品房客户的来源半径大大拓宽，开发商不再为客户来源单一而发愁，进一步刺激了其利润述求抬高。如龙岗中心城商品房开盘价格，由06年10月前的6500元/平米，到“大运会”利好后，被抬高到目前超过9000元/平米，销售代理公司与媒体共同引导的作用非常明显。

由以上分析不难看出，深圳与其它国内一线城市相比，市场房源存量少，各类购买需求大，同时，开发商和代理公司的实力雄厚，承受风险能力强。加之世界级城市香港高楼价在旁、政府数以千亿计的重大市政投资支撑，抑制房价暴涨难度之大，可谓全国之首。

因此，在土地出让、商品房开发销售、投资性购买等方面，如果不出台严格的限制性政策，根本不可能通过市场自发调节，而使楼价回落至消费者可以承受的心理价位。

深圳楼价一日不稳，政府压力一日难解，无房市民的焦躁心理，可能会引发进一步的过激言行，社会和谐难于实现。笔者认为：既然由于体制原因，让市场失去了自发调节的功能，那么，出于维护全国调控大局的考虑，深圳市政府近期出台更为严厉的“限制性”政策可能性在加大。

可以预测：楼市风向标将于五月份开始趋紧，购房者不应急于购房，可等至下半年，观察市场供需关系是否得到扭转，再作相应决定为好。

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