供求严重失衡需求旺盛 深圳楼市迎来“爆发期”

在去年6月1日“国六条”出台后不久，就有不少人放言，未来二、三月内深圳房价要下跌20%，这些所谓的专业人士完全无视深圳目前的供求失衡的严重性，单凭一纸国家政策就大肆渲染房价看跌的论调，笔直当时就在博客上指出深圳房价会在10月份后开始走强，其实到2006年9月份后，深圳楼市已经一扫“国六条”初期时的阴霾，已经开始走强。

从深圳的平均房价上涨的幅度来看，2005年整体上涨了30％，2005年主要上涨期是集中在10月份之后；2006年在许多公开的媒体上都报导深圳房价仅上涨12%,这与实际情况有较大的偏差，虽然2006年深圳经历了“国六条”的政策考验，实际上2006年是深圳房价迅速走强的关键一年，商品房整体均价上涨幅度在32％，其中住宅上涨幅度31％。2007年现在还没有过半，但楼市上升的幅度大家已经明显的感觉到了。根据深圳国土房产局提供的每日新房成交公示的数据。4月份深圳的新房成交均价已经达11600元每平方米，如果是这样的情况，今年4月份的房价已经超过去年整体水平的26％。笔者可以大胆的预言，至2007年年底，深圳整体房价会较去年上涨40％，笔者之所以敢提出这样的观点是因为深圳房地产已经迎来了他的“爆发期”。

深圳之所以会产生这样的爆发期，我们可以从香港的情况做出判断，冯邦彦教授在《香港地产业百年》中总结了香港地产的三次升浪，笔者以为深圳的此次的地产升浪与85－89年的那一次非常类似， 表现如下几个方面：

其一、卖地理想，地价率创新高。深圳从2002年以来的卖地一直以来是同片区，每年涨15％－20％，近期的一宗卖地是3月30日的龙华两宗地，金地公司高出底价2个多亿拿下，其地价成本已经与当年的香蜜湖1号水平接近，地价的飞涨促进了楼市的攀升，金地龙华高价拿地，直接带来了龙华、坂田片区的楼价上涨。

其二、供求严重失衡，需求旺盛。2006年深圳商品住宅销售面积较2005年下降21％，销售套数下降24％，并不是说明深圳没有这样的需求，而是由于市场上房源供应不足，造成了消费面积下降，实际上深圳每年的一手楼的消化水平在10000万平方米。二手楼消化水平在600万平方米，正是由于去年一手楼的供应不足，导致去年的二手楼交易84976套，同比增长29.79%.交易面积73763万平方米，同比增长23.98％，二手住宅与一手住宅交易面积的比例为1.05：1，远远高于05年度0.66:1的比例。严重的供应不足对深圳房价上涨起到了推波助澜的作用。

其三，深圳地产的国际化水平增强，开发商的实力大增。2005年之后，深圳地产商无论从产品的研发，工程管理，还是营销推广、物业管理都进入成熟阶段，发展商的融资水平也是过去所不可同日而语，发展商实力的增强，也有了抵御政策风险的实力。地产公司通过上市和有较多的融资渠道，在充裕的资金条件下，对后市的恐惧心理也减少了。而像万科收购南都和富春东方等大手笔的并构动作，一如上演了李嘉诚当年击败置地、入主和黄的神话，万科等品牌地产企业已经为深圳地产的纵身发展起到了领导羊的表率。

其四、深圳进入全民投资地产时代，由于地产的高额回报，也焕发了众多深圳公民投资地产的热情，现在深圳的投资客不单在深圳投资房产，也到周边的其他区域投资地产，同时来自国内城市和香港等地的投资客也看好深圳的楼市后市，大量的购置物业，这对原本就供应不足的市场，又增加了新的购买力。

总之，深圳次轮的地产升浪将会有较长的持续时间，对深圳乃至中国的地产市场产生较大的振荡影响，对珠三角的整体房价的拉升也起到了强大的推动作用

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