世邦魏理仕:亚洲房地产投资信托基金市场之发展

2007年6月8日，世邦魏理仕在深圳喜来登酒店成功举办“房地产投资信托基金国际研讨会”，对房地产投资信托基金及其发展前景进行了介绍和探讨。

 房地产投资信托基金简介

房地产投资信托基金(下称「房地产基金」)是「 以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。房地产投资信托基金透过出售基金单位获得的资金，会根据组成文件加以运用，以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。」

换句话说，房地产基金是一种集体投资计划，目的是透过投资在一个可赚取收入的房地产组合(如购物商场、写字楼、酒店及服务式住宅等)，向投资者提供定期 回报。
 

房地产基金属于“信托”的一种，主要投资于可以产生收入的房地产项目。购买房地产基金和购买地产公司股份是截然不同的，房地产基金集中于物业投资，所投资的房地产项目组合是由其有关的管理公司管理，从而为单位持有人带来定期收入；至于购买地产公司的股份，其回报则是倚赖有关公司的董事局,以可产生利润的方式管理有关业务，而有关业务并不局限于物业投资及物业发展。

房地产投资信托基金的起源

房地产基金在美国及澳洲等已发展国家拥有悠久历史。美国在1960年首次引入房地产基金，主要目的是让小投资者也可参与规模宏大、又能赚取收入的房地产投资项目。美国的房地产基金主要分为三类：拥有并经营赚取收入的房地产项目的股本房地产基金; 拥有按揭或按揭证券的按揭房地产基金;及既拥有物业，亦向房地产业主及经营者提供贷款的混合房地产基金。

房地产投资信托基金的优点

房地产基金的吸引力‚在于其投资的灵活性, 以及能较其它衍生工具带来更大的回报。这两点对个人投资者尤其吸引。它的优点包括:

(一) 相对于直接投资物业‚房地产基金拥有较高的流动性‚让投资者能更有效运用资本;

(二) 房地产基金可让投资者在无需投入大量资金下‚亦能投资于多元化的大型房地产项目;由于房地产基金的投资组合中‚有不同类别的物业及租务年期‚因此有助分散投资风险;

(三) 房地产基金在投资策略上较透明及清晰;

(四) 房地产基金投资回报相对算高而稳定‚价格波动性中等‚与其它衍生工具的关联系数亦较低‚不容易受其它衍生工具的表现影响‚故可作投资组合的一部份以减低风险;

(五) 投资者购买房地产基金之基金单位‚可分享及分担基金持有的房地产之利益和风险;

(六) 房地产基金可为公有物业提供私有化之途径;

(七) 业主或地产发展商可透过出售物业予房地产基金以套取现金作其它的投资活动或重组资本;

(八) 房地产基金可协助减低因过份倚赖银行贷款作物业投资的系统性风险;及

(九) 房地产基金之引入能增加国家或城市的股票市场交易量。

虽然房地产基金能提供以上多项优点‚但此类基金的整体回报率尚取决于物业市场的表现、利率周期、政治前景及经济展望。如果基金所持的物业价格下跌‚单位价格或会因而被拖低; 如果基金在营运上出现亏损‚基金更可能减少或不派发股息。

亚洲房地产投资信托基金的发展

房地产基金在亚洲已有数年历史。日本及新加坡的首个房地产基金分别于2001年及2002年成立‚至今在这两个国家买卖的房地产基金已分别有22个及6个。其它国家和城市‚如中国、香港特别行政区、韩国和台湾等亦刚开始或准备引入房地产基金。