常雨洁：开发商有义务告诉异地置业者存在多大风险

2007年6月20日下午搜房举办第六十九期大话地产 “置业珠三角，您认真研究了吗?”的话题讨论。直播请进》》 以下是嘉宾发言：专题请进》》 

常雨洁：很高兴有这样一个交流的机会。黑马这两年在珠三角，尤其在东莞、惠州策划的项目比较多。我们现在在整个东莞有六个项目在运作，在惠州有5个项目在运作，加起来是11个项目。除了去年我们在虎门一个项目销售完毕以外，今年在惠州、东莞都有2、3个项目开盘，另外几个项目在做前期。今天过来跟大家交流一下我们的体会，也吸取一下大家好的想法。

黑马是做大盘为主的，第一个项目是龙华的锦绣江南，43万平米，我们在惠州、东莞项目也是大盘居多。像虎门项目，跟虎门黄河集团再次合作。东坑镇是一个20万项目的。项目都是以30、40万规模居多。

虎门项目去年8月份推出，没有在深圳推广，但是来自周边地区的客户达到30%左右。当时这个项目投资性能非常明显，就在黄河时装城旁边，500套房子已经将近1000个认筹，所以没有在深圳推广。最近惠州项目推了200多套，当天全部销售完毕，深圳客户比例达到80%以上。这个比例让我们一喜一忧，当天销售完毕是每个开发商的目标，但是深圳客户达到这个比例说明了一个问题。我们不能光看销售成绩好，然后大家就非常高兴。当中潜在很多问题会在将来慢慢爆发出来。为什么深圳投资客比例这么高，因为真的是一个价格洼地。以万科城为模板，综合品质不错。由于地理位置不是特别理想，所以定价上形成了一个非常大的洼地。我们联排别墅大概6000元左右，深圳在关外也买不到这样的项目。基本上都是投资客为主。投资心态主要有两种：第一，典型的获利心态，基本上大家认为不会再低了，大家认为风险低。第二，养老、退休、休闲的心态也比较重。比如一些东北人，他们在这里买一个这么便宜的房子，将来把父母接过来居住，这是他们非常向往的居住方式。

我们去年推广虎门项目的时候，大家一窝蜂到东莞买房子，真正买的时候会遇到很多细节问题。比如说，现在大家都说珠三角置业成为一种趋势，可是客户了解楼盘的资讯渠道并不是非常充分。无非是自发的，通过网上了解一些信息，房产会了解一些信息。更多的开发商是不是诚信、物管上可能会有一些问题。像一些东莞楼盘漏水、渗水，不是品牌开发商可能会忽略这些问题。包括中介媒体也是一种服务。我们非常欢迎这种购买行为，首先是扩大了购买层面。无论如何要助推一把。

从前期来说，客户了解的渠道不是透明的，我们媒体可以今后在这方面做得更好。另外他们不了解东莞和深圳有很多不同的地方，比如前期缴费会发现比深圳多了很多费用，比如煤气开通费等等。第二，购买的时候还有很多针对深圳人的，比如当地按揭银行不做深圳按揭业务，他们怎么付款、怎么月供、怎么交管理费等等，有很多细节问题。除了品牌开发商，一些物管服务意识非常差，跟深圳已经习惯的物管服务还是有很大差距的，交楼的时候会发现有种种问题，没有提供服务等。还有曹总刚才提出的问题，买完后，发现出租有问题，你不可能来回跑。前期、中期、后期都会发生很多细节问题，我们中介服务商有责任提醒他们买房会遇到这样一些问题，引导他们的需求。作为媒体更有责任提醒他们异地置业的风险，虽然目前深圳的开发商进驻了，品牌意识也比较强了，但是本地开发商的一些细节让你发现这当中有一些落差，要提醒他们做好充分的持有的风险。尤其是高端的联排，这几乎是不可能出租的，这么多年持有过程中的政策风险，要提醒置业者不要这么盲目冲动，因为你要承担政策带来的变动风险。大致上跟大家分享这么多吧。

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