宋凯：客户选择异地置业潮流 开发商需注重品质

2007年6月20日下午搜房举办第六十九期大话地产 “置业珠三角，您认真研究了吗?”的话题讨论。直播请进》》 以下是嘉宾发言：专题请进》》 

主持人（侯瑞波）：珠江地产是一个全国性的优秀品牌企业。珠江地产怎么确保深圳人异地置业的利益保障？

宋凯：大家现在在提几个观点，第一，认为投资特别多，房地产会有泡沫。我先讲前面几点，客户是投资与自住，从实际操作层面、实际状况，这个我们是干涉不了。这是客户自己选择的问题，唯一是整个舆论要把所有道理先说清楚，我们把掌握的信息如实反映给客户，他自住也好、投资也好，由他自己决定。而且还有一部分，如果讲到风险的问题，任何投资都是有风险的，这不是发展商能不能承担的问题。

发展商能做的是什么呢？刚才讲了，我们意识到了从保护自己公司产品、品牌来讲，我们不愿意大量的买，而没有住，需要有源源不断的活力，那我们只能在硬件配置上做到满足自住的需求，至于客户住还是不住，这真是无能为力，要客户自己选择，这是一个引导的问题。

还有一个问题我要讲一下，刚才讲客户这么多出去，会不会有问题。我是江苏人，我很多年都在上海，我所有同学、亲戚都在上海，上海转一、二趟车到所住的地方，你会觉得很幸福。北京也是这样，广州也是这样。深圳因为城市格局比较小，大家已经习惯了。一听到转车，感觉就无法住了，这是观念造成的问题。为什么关内涨这么高？就是因为大家都想买关内。01年都不愿意买南山，现在觉得南山不错了，南山价格1.5万、1.6万了。现在客户有两方面，第一，中高端的。从去年拿地，客户访谈做了很多次，很多客户都说实在不行自己住，隐隐约约他还是想到住的问题。像我自己，现在孩子要出生了，房子想住大一点。那可能会考虑惠州、东莞。

受制于目前交通网络这还是一个观念问题，像现在大家都愿意去南山居住了。很多龙华、富士康员工，龙华房价也过万了，员工也有居住的愿望，他在龙华无法实现这个目标，为什么我们那个楼盘有这么多龙华的客户，因为才4000多出头。他是以一个过渡居住心态来购买。我相信目前东莞、惠州，只要交通跟深圳相对便利的城市，这两类客户都是存在的。像投资客，他的投资隐含着其他目的在里面，我们只是看到他的表象。我们把配套做好了，一定会有变化。如果你连这种应对战略考虑都没有，那就是一个失败的发展商。包括后期物业管理、提供哪些服务，都要定好计划，但是最后还是要客户自己选择。

第二，我们在东莞、惠州、深圳三个城市都在做项目，很有感受。有一些矛盾，甲方能承担的，像我们这个级别的发展商，我们可能做下去都是做房地产，很多矛盾，问题是我们和乙方心态不一样，不用担心品质问题。我们比乙方更重视楼盘品质，因为大家的责任不一样。客户不会记得是哪个中介公司卖了房，他是记得发展商，责任矛头在我这里，我相信大发展商如果还想继续在这个行业做下去，都会很重视品质。只是有一些问题不能过于放大。房地产还处于民工一块砖一块砖盖起来的，中国哪一家发展商的房子都是农民工一块砖一块砖盖起来的，这受制于现在的科技手段。还有很多是政府问题，比如说异地置业最大的问题是交通成本。我们很多发展商是愿意承担，但是我没有营运资格，他不让我干。我们夹在中间也没有办法。我们只能贴补，其实政府应该承担他这部分责任。你光享受了好处，本地超市繁荣了、卖场繁荣了，但是他就不愿意补贴，这是政府意识上相对缺位。还有规划重大更改，我们今天的信息都是基于公开渠道拿来的，政府规划重大更改也不会跟我协商，但是这个责任要我承担。包括税收问题，我相信3%、1.5%也折磨过中惠。深圳客户有一个好处，深圳人维权意识强，只有苛刻的业主，才能带来优良的产品。东莞、惠州这两年为什么房地产水平越来越高，这和深圳客户有很大关系。政府也起一个被动推向作用。

我总觉得出去做这些项目，客户选择异地置业是一种潮流，到今天我们都有这种感觉。我5年前看南山，打死都不买。前两年就因为所谓的自己太理智了，错失了很多时机。2000年深圳提出中心区的时候，中心区一片狼藉。2000年就一个黄埔雅园、中海华庭，那个时候你感受不到，但是今天再来看？那个时候就是因为没有眼光，蹲在罗湖不愿意出来。现在大家是蹲在一个小时圈内不愿意出去。深圳密度是全国最高的，已经承担不了这个责任。这么多人在争资源，只有有钱人先霸占资源，这是一个自然的行为。有的时候就是错误的观念害了自己，还在等着房价降。5年前我自己也是在等着房价降，3年前也是这样，到今天我认为这是一个错误观念。还是提前一点看到城市发展的趋势。从我们一个人的生活来看，5年是一个很短的期限。大家如果2000年知道中心区的情况，那中心区早就涨开了。东莞、惠州还处于一个起步阶段，早点未雨绸缪吧，多出去看看，而且这也是好现象，能够缓解深圳的供需矛盾，把客户分流出去。像中惠集团、光耀集团发展商意识都是一样，我们都会去承接客户的后期工作，这跟觉悟没有关系。说白了，你想在这个行业干，就必须干这些事情，这是自然使命，市场逼使我们一定要干。

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