陈劲松：地产十年 学习先进 赶超香港

——香港回归 深圳地产10年变迁 系列访谈

这十年是地产行业真正进入增长期

搜房网：陈总，我们都知道你是1997年进入房地产行业，从开发商到代理行业，你在业内的思考都被我们视为业内的航标。首先想请您先给我们讲一讲这十年来深圳地产行业的变化。

陈劲松：1997年-2007年，1997年意味着深圳地产度过第一次低潮，第一次低潮大概是在1993年、1994年，那个时候宏观调控，深圳地产价格下跌，楼积压，1997年度过了这个时期，真正开始进入增长期。等到2007年，这十年中香港发生了金融风暴，但对深圳影响很小。1997年到2007年深圳是连续十年成长，这十年，深圳诞生了房地产专业化，这以前包括万科都不是专业，这十年是真正完成了房地产专业化，并走向全国规模化的过程。在这十年中房地产也诞生了适合各个企业发展的模式，比如华侨城模式、万科模式……，这十年是深圳房地产走向成熟的十年，随着这一轮持续的增长期，深圳各类好的经验也正走向全国。

这十年是内地房企“超越”香港企业的十年

搜房网：90年代初您曾主持开发过香港的楼盘，后来回到深圳创建世联地产，对深圳、香港两地的房地产差异，对深圳这十年来行业的变化都非常了解，请您讲述一下香港回归究竟给深圳带来了哪些机遇和挑战？

陈劲松：说到深圳跟香港的关系我们一定要说到起源，这十年带来的东西不能离开前面的十年。前十年，从87年、88年开始到1997年这是深圳向香港学习的十年，香港从无到有，而深圳是全部照搬。从土地招标拍卖开始，香港的梁振英、刘少军都是我们政府的顾问。80年代末，中国海外已经在深圳开始开发楼盘了，海富花园，当时这在中国都是突破性事件。

如果说这十年的影响大，不如说1997年前的十年影响更大。从1997年开始的这十年，香港对深圳房地产的影响，我的感觉就是在服务行业方面，香港开始全面进入深圳。比如说地产代理行业，1997年中原地产开始进入深圳。原先要参照学习标杆还得到香港考察，现在都不用，同台竞技，这一点是这十年以来印象深刻的地方。

另外，深圳这十年地产市场开始发生了变化，就是二手房的交易量逐渐提升，二手房的交易量超过一手房的交易量。同时我们看到这十年地价跟建筑成本发生了显著变化。前十年，1997年以前建筑成本是决定成本的最大一部分，但这十年逐步开始发生了根本性的变化，就是地价远远超过了建筑成本，成为房价的一个主要部分的时候。深圳房地产所有的产业化、营销手段等都发生了不同的变化。

我们看到这十年深圳的房地产企业迅速成长，比如说万科、中海。这十年的前半段，万科、中海跟香港的企业是没法比的。比如新鸿基，我们的市值大概是新鸿基的十分之一。但到2007年情况发生了根本性的变化，深圳的房企，比如万科就超过了新鸿基，新鸿基原先是万科的标杆，这十年发生了根本性的变化。所以我们看到万科的转型，中海、华侨城有了自己的模式，而不完全是像前十年完全的香港模式。这说明在这十年过程中深圳地产商的进步是非常迅速的。而且，我认为在学习香港并超越香港经营模式方面，深圳的房企适应国情的变化，我觉得这是深圳房地产企业成熟的一个标志。如果说前十年还是学、照搬，那么这十年的主题是“超越”。

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