淡云鹏：多方面理解别墅 多层次定位发展

2007年6月21日下午搜房举办第七十期大话地产 “解密深圳别墅：一个阶层和他们的生活”的话题讨论。直播请进》》 以下是嘉宾发言：专题请进》》 

淡云鹏：我们从三个方面来理解别墅，别墅发展趋势，第一，资源决定。第二，需求决定。第三，价值决定。什么叫资源决定？以前别墅必须利用非常好的外部资源，比如靠海、靠湖、靠山。比如我们在惠州销售的项目万林湖以及观澜湖别墅，都是利用了一些外部资源。有统计数据显示，深圳特区内华侨城板块别墅不仅拥有自然资源，而且拥有城市资源，它有一个第一居所的概念，所以肯定有一个更好的需求。外部资源慢慢会更加稀缺，逐步需要内部资源营造，像振业城，外部资源并不是非常好，主要靠内部资源价值的营造以及一些科技的理念。这个产品从最初6000元，已经涨到3万。

第二，需求原因。深圳有一些别墅最早卖的并不是很好，后来又卖得很好。这是什么原因呢？主要是供给的非稀缺性。存在大量供给的时候，需求没有达到一个水平，产品可能相对会滞后。需求也促进了发展，逐渐从独栋别墅慢慢向经济化别墅发展，比如联排别墅、叠拼别墅、类别墅等等。我们在东莞有一个项目是类别墅产品，但是这种产品也受到非常好的欢迎。

从需求以后的发展来说，一方面政府会有一些限制，另一方面新贵阶层的崛起对于别墅的需求有不断扩大的趋势。这样对别墅设计提出了新的要求，所以第三方面就是价值决定。包括设计、艺术、空间、人文气质，还包括一些科技含量。

从群体来说，以前是显富的心理才购买别墅，现在是追求生活方式的多样化、个性化、品位化。以前的别墅是离群居住，春节我们考察了广州一个项目，它既有别墅产品，又有洋房，还有公寓产品。

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