一增一减 迪马股份转型房产企业路线图浮出水面

“本月29号的股东大会将再次审议增发方案。”6月21日下午，迪马股份(600565.SH)董秘黄力进告诉记者。

迪马股份计划非公开发行不多于5000万股以募集资金4.1亿元，募集资金用于进一步增资重庆东原房地产开发有限公司(简称“东原地产”)，并计划最终可以持有东原地产的比例将不低于70%。然而，土地储备不足和资金紧张是迪马股份转型所面临的两大难题。此前，增持东原地产的议案在5月28日的股东大会上一度被否决，因此该议案在29号的股东大会上能否通过还是个悬念。

四次增资

有传言称，迪马股份大股东东银集团有意将其地产业务装进上市公司，从而将迪马股份打造成一个大型房产企业。2007年6月，迪马将其持有的四川广播网络有限责任公司的37%股权转让给四川广播集团所属全资子公司四川电视实业开发总公司，退出了广电业务，此次资产出售总共获得资金16839万元。而此项目是迪马股份当年更改募集资金用途而投资的项目。

一增一减，迪马股份转型房产企业路线图浮出水面。

6月25日，迪马股份发布公告称，将在6月29日召开第三次临时股东大会，审议《公司募集资金投资项目可行性报告》(下称“《报告》”)和《关于成都东银信息技术有限公司与重庆东原房地产开发有限公司股权置换的议案》。

《报告》称，将向包括迪马股份大股东东银集团在内的证券、基金、信托、保险公司、合格境外机构投资者发行不超过5000万股，募集资金4.1亿元，募集资金用于增资东原地产。

资料显示，东原地产成立于1999年，注册资本2.8亿元，主要从事房地产开发业务。其开发的项目有南城花园、中央美地I两个项目，在建的项目包括中央美地II、中央大街、翠地绿谷、金山国际商务中心等7个项目。目前，迪马股份持有东原地产56.43%，东银集团持股31.07%，而东银集团旗下的另一家上市公司江淮动力则持股12.50%。

根据迪马股份对上述7个在建项目所做的赢利预测，2007年东原地产的净利润将达到2000万元，2008年达到2900万元，2009年猛增为1.7亿元。而2006年迪马股份的净利润不过3000万元。黄力进也坦言，目前房地产行业的毛利率有30%多，而专用车只有20%左右。

这就不难理解迪马股份为何多次增资东原地产。

2006年2月，迪马股份出资2000万元，增持东原地产的股权到25%，2个月之后，迪马股份再次增资2000万元，持有股份增到30.36%，2007年2月，东银集团将其持有的东原地产20%的股权转让给迪马股份，股权转让总价款为10500万元，本次股权转让完成后，迪马股份对东原地产的持股比例由30.36%提高到50.36%，成为东原地产控股股东。2007年6月，通过资产置换，迪马股份再取得东原地产6%的股份，持股达到56%。

此外，2005年9月，重庆东原迪马置业有限公司成立。其中迪马股份持股60%，东原地产20%，南方工业集团子公司南方资产管理有限公司持股20%。

2006年4月，迪马股份曾准备以新增土地出资6994万元，货币出资6万元，控股重庆东原迪马置业95%的股份，意在将其打造成上市公司进军房地产行业的平台。但随后不久，迪马放弃了对重庆东原迪马置业增资的想法。决定在迪马原有的经营范围上增加房地产开发业务，使得上市公司能独立进行房地产开发。

三道坎

“迪马股份把房地产作为产业结构转型的突破点，是很不错的做法。”南方某证券公司人士如此评价迪马股份的转型。

而迪马股份也占到了“天时”，选了一个好时机。

重庆被批准建立国家级城乡统筹发展综合改革实验区给房价的上涨提供了极大的想象空间。香港中原地产一位人士认为，综合改革实验区的设立对重庆地产是一个相当大的利好，因为试验区的设立会吸引大量的外来资金和人口。

该人士告诉记者，受此消息刺激，重庆楼盘售价普遍上涨10%以上，很多老百姓担心房价会进一步上涨或者要投资房地产，都准备买房，开发商封盘提价成了普遍现象。黄力进也告诉记者，目前东原地产正在销售的项目每平方米也提高了600多元。

迪马股份能否真正从重庆地产市场分到一杯羹？

前述证券人士认为，东原地产毕竟不是重庆主流地产商，影响力有限。即使按照迪马的赢利预测，其2007年、2008年的每股贡献利润也就1毛多。2009年其地产业务利润的贡献有1.7亿，但有太多的不确定性。

上述中原地产人士认为，本来重庆的房价就比较低，在利好消息的刺激下，上涨幅度比较大。但由于目前重庆的房子是供大于求，估计在今年上涨15%后，增幅会放慢，以后的走势还得看政府的调控。

此外，对于地产开发商来说，土地储备是生存的关键因素。

从东原地产的官方网站可以看到，“公司在重庆地区以及外省市已经储备有大量土地，为公司未来长期稳健的发展打下了坚实的基础。”不过，黄力进否认了东原地产在外地有土地储备的说法。

值得注意的是，2006年1月，东银集团与南方工业集团成立了南方东银置地有限公司，东银集团持股30%。南方工业集团在成都、广州、青海等地拥有几十家直属房地产企业，土地储备几千万平方米，地块大多是当地的城市成熟生活区，现在这些企业都划归南方东银置地。在重庆，南方东银置地的4个项目正在启动，总面积达182万平方米。而当地市场流传，东银集团可能把其股权装进上市公司。

黄力进说：“两者的合作是从优势互补的角度出发，在南方东银置地中，东银集团不可能增持到控股地位，至于是否将资产装进上市公司，目前还没计划。”

此外，扩张资金是东原地产的另一软肋。

该知情人士续称，东原地产的资金比较紧张，一度没有足够的钱去开发现有项目。据其透露，迪马股份2006年7月就计划非公开发行募集资金，以增资东原地产，但最终还是没能获得证监会的同意。而该次增发募集的资金本来被认为是东原地产的“救命钱”，不得已，迪马股份最终只得动用自有资金。

此外，迪马股份还通过其他方式对东原地产进行输血。

2007年4月，迪马股份的股东大会同意向东原地产提供累计不超过20000万元的资金借款，同时各股东均等比例向东原地产提供资金。同时，“公司为东原地产提供额度不超过15000万元的连带责任担保”。

也许投资者意识到了上述风险，因此，尽管迪马股份描述了一个如此美好的前景，但是在5月的股东大会上，《报告》仍然没有获得通过。

黄力进对此有自己的解释，“我们也不清楚是谁投了反对票，这个议案是在最后，也许投资者投票太多，已经很累了，所以随意选了一个，导致方案最终没有通过。”

这一切将在29号揭晓。

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