深房价半年涨50% 全民炒房助价格飙升

私募主要集中在福田、南山，我们看入住率就明白是怎么回事了。入住率可不能透露给你，否则上面会来查。

控制了大量房源后，庄家不管有没有人接盘，每个月单价都会涨500元或1000元，反正我往上涨，没人成交他就自己制造成交，左手倒右手，拔高整体房价。一旦有人接盘，庄家就把手上房源成功抛售。

当然这样做的前提是市场上流动筹码绝对集中。我想，现在的业主没几个人敢卖，一般手上也就一套房子了，真正有几套房的，相信春节前早就卖光了，私募春节前接盘，春节后就形成垄断了，市场上少了流动筹码，它的搜集过程也就完成了。庄家如此控制着市场，3个月里，它只要卖出去一套，就赚到了，最少每平方米赚1000元。

还有一些投资专家组织所谓的“客户会”，告诉客户，什么楼盘你大胆买。其实很可能他已经控制了这个楼盘的筹码，你去买，卖主就会打电话问他要不要卖，他回答不卖，这样房价不涨可能吗？很容易就拔高了。

楼市里也出现了“股评家现象”，他们不断打电话给你，告诉你这一个片要涨到多少，弄得你不想抬价都不可能。这些所谓的专家都有曝光机会，有一定公信力，他们前几年就囤积了房子，为的就是制造高点成功抛售。

我知道一个炒家，2004年在某花园买了10套房子，当时均价4500元，现在他1.2万元抛售，还有人去接盘。这完全是炒楼，所有的买家、卖家、高价都是他一手导演出来的。你可能奇怪，他哪来这么多资金？坐庄肯定不是他一个人，房子可以按揭，以5万元定金控制1套房子计算，在深圳5个亿就可以控制1万套房子，这是很恐怖的，今年上半年房产全部成交才1万套。

从我们这里掌握的数据，春节后，二手房市场虽然成交金额在扩大，但转手率并不高。庄家并不愿意频繁换手，那只会造成手续费亏损。其实，庄家控盘都是通过心理预期来影响买卖双方，并不是实际的成交。

制造房源紧缺的假象成功抬高房价后，庄家不管什么时候抛售都是赚的。我觉得他就是在等政府打压，一打压他就抛。因为到时可能跌幅很大，只有暴跌才能找到接盘的人，而庄家即使楼价暴跌了，还是能赚得数不动钱。比如房价从1.8万元跌到1.2万元，你当然会接盘，甚至他以所谓专家身份建议你来接盘。其实，庄家的成本可能只有6000元。

我一直奇怪：银行为什么现在还在放贷？我认为今年超过1万元单价买进房产都有风险。很多物业已经没有投资价值了。炒家把风险都转移给了今年接盘的人和银行。

一级市场：高价拍地是导火索

很多人都奇怪深圳的房价怎么在去年年底一下子爆发。炒家没有这么大的爆发力，导火索是一级市场的两次高价拍地。

一块地皮是今年年初金地集团在龙华以高出第二名2亿元的价格拿到的，在这之前，天建地产去年9月在宝安区以差不多9000元单价的高价拍得了一块地皮。

目前看来，这两家公司当初的决断是对的，现在宝安中心区的二手房单价都从七八千元涨到了近2万元。但是在当时，很多人对于这两次拍地的高价都不能理解，两家公司都是国资委控股的，在这之前，宝安的土地价格也就是每平方米三四千元，这说明，国字号背景企业敢这样做，是看到了深港一体化可能带来房价上涨。

我要提醒大家的是，当时这两块地皮，民企连举牌的勇气都没有，这样大家都猜测肯定有政府的原因，让这两家公司看到了基本面的向好。

市场一下子有了信心，这就是导火索，宝安当时房屋均价七八千元，但是天建一拍地，年底周边新盘就冲万了，时至今日，新盘都已经1.5万元了。

你想宝安关外都已经破万了，关内福田没有理由不上2万元单价吧。我们当时在福田代理销售一家楼盘，这个项目运作5年了，单价成本大概6000多元，我们去年3月份定下来的预售价是7800元。但是10月开盘前，天建高价拍地信号发出来了，宝安地皮价都9000了，我福田难道比宝安的地皮价还要便宜？于是马上把盘价定在11000元，此后就一路上扬。

整个楼盘1000套单位，开盘后每个月销售量递增20%，价格递增10%。这是营销策略，后期销售必须要比前期贵，否则要么说你楼盘定价过高，要么说你楼盘差，只有加价才会有人投资。

印象中最好卖的就是两个时候：一次是宝安拍地，一周我们加价5%，第二次是春节后，附近一个楼盘开盘价1.5万元，它是期房，我们是现房，没理由比它低，因此一下子从1.3万元提到1.45万元。

提价根本不用担心卖不动，整个福田当时待售楼盘不超过3个，每周我们这里都有上百人来咨询。我们并没有捂盘或者炒作，开发商也是顺应市场提价赚钱。

当时这些房子没有一下子被人买走，是因为去年9月前还没有私募在三级市场兴风作浪，而且1万多元的单价，当时大家都觉得很高了。但是春节后私募介入了，它们胆量很大，很多小户型开盘就被它买光了。龙岗中心城一开盘300套卖光，就看到了私募的影子。

高价拿地，受益的是整个片区的开发商。都是国字号背景的开发公司拿到地皮，民企不会去拍，它们只是跟风涨价而已。

龙岗中心城的导火索是“大运会”，“大运会”在龙岗举办的消息一宣布，第二天房价立马涨1000元。龙岗后来卖到12000元，我们提到15000元也不贵啊。半年后，我们这个楼盘只剩下最后一套了。这套尾盘在顶楼，我们原先没想到能卖出去。附近一个新盘定价22000元，我们当初开盘是11000元，就给尾盘定价19900元，也算给先期业主一个安慰，意思是你的楼升值了，尾盘都这么高。

整个销售过程中，这套房子先后有两个人付了定金，但是犹豫再三还是舍弃定金不要了，一次是单价15500元的时候，一次是单价17500元的时候。没想到最后到了19900元这么疯高的价格，上周居然有人接盘了，是一个30多岁的女人。

你定了这个价格，又不能不卖给她。她纯粹就是投资的，附近楼盘开盘价22000元，她认为这套房子肯定还要涨。

你说，楼市里伸进这么多双手，能不疯涨吗？！

外资“阳谋”房地产开发

事实证明，外资只不过改变了投资策略，由直接购房、炒房转变为曲线投资中国的房地产企业。

6月19日国家统计局发布的最新统计显示，1-5月份，全国完成房地产开发投资同比增长27.5%，房地产业发展势头迅猛。其中最引人关注的细节是在房地产开发企业的资金来源中，利用外资的增长速度异常惊人，高达89.9%，而国内贷款的增长为28.8%，企业自筹资金增长26.7%。

北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新在接受《新民周刊》专访时认为：“‘限外’政策是驱使外资改变投资策略，由收购物业进入房地产开发领域的直接诱因。”

从“阴谋”到“阳谋”

2006年7月，六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(即171号文)。

但王宏新认为“限外”政策并未真正达到阻止外资热炒中国房地产的初衷。“‘限外令’及随后外管局颁发的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，只对外资投资现成的物业作出了限制，取消了外资投资房地产开发的优惠条件，对外资参与房地产开发的影响微乎其微，其结果肯定是‘此消彼涨’。事实证明，外资只不过改变了投资策略，由直接购房、炒房转变为曲线投资中国的房地产企业。”

外资从20世纪80年代后期开始进入我国房地产市场，不到10年的时间，该领域已成为我国外商直接投资的第二大行业。有统计显示，1997年到2004年，房地产业实际外商直接投资累计438.10亿美元，相当于同期全国实际外商直接投资的12%。

虽然受到亚洲金融危机的影响一度跌入谷底，从2001年开始，这股热情又开始回暖，甚至“井喷”。而随着外资进入中国房地产市场的规模越来越大、速度越来越快，其手法也越来越隐蔽。既可以通过独资、合资、合作等形式直接投资，也可以通过证券、信贷等间接投资。最张扬的莫过于限外政策出台前，国际热钱汹涌澎湃的炒房热潮。据统计，上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年一季度的8.3%上升到2004年四季度的23.2%。其中除了少部分自住外，大部分用于投资。

一位私募人士告诉记者，限外令出台后确实沉重打击了境外资金的炒房势头。而来自中原地产的调查数据也显示，外资进入内地的脚步有所放缓。

但在小半年的偃旗息鼓后，外资投资中国的房地产又掀起了一波新高潮。与此同时，在短暂的“房产新政”降温效应后，北京、深圳等大城市的房价也开始“奇峰突起”。

王宏新认为：“2003年以来，我国加大了对房地产市场的宏观调控，国内银行逐渐严控贷款方式。去年的调控更是对房地产企业开发资金的限制要求有所增强，尤其是北京提出住宅开发封顶后才能进行按揭贷款，加大了开发商获取资金的难度。普遍面临资金紧张问题的开发商，必然要寻找新的融资渠道。”

一个有土地储备，一个财力雄厚，二者“雪中送炭”、一拍即合。正如国际商业地产研究中心理事长朱凌波所言：“171号文限制的是投机，没有限制投资。对于规范的大公司来说，这反而是一个机会。”

上述私募人士透露，早在2003年左右，摩根斯坦利、高盛、美林、新加坡凯德置业等投资银行就开始进入我国房地产市场。它们除了直接购置高档物业，还向房地产企业提供融资、收购银行不良资产中的房地产项目，或通过各种形式参与房地产开发。

来自市场的公开信息显示，外资投资机构进入我国房地产开发的步伐正在加速。2007年2月，摩根斯坦利与上海永业集团成立合资公司，共同开发上海市中心卢湾区一块商业用地，公司法人由大摩方面人士出任；3月，重庆龙湖地产发展有限公司和荷兰ING房地产机会基金组成的联合体以9.2535亿元高价竞得113.5亩成都航天通信设备有限责任公司地块；4月，大摩再次以直接投资的方式入股位于武汉的世茂锦江项目，取得29.99%的股份；6月，花旗集团房地产基金首席策划师斯蒂芬·科伊尔表示，该公司计划未来3年内将其对内地和港澳台地区房地产市场的投资额提高9倍以上，最高可达8亿美元；英国房地产公司高富诺(Grosvenor)亚太区董事总经理陆智德也在6月初称，将在今年下半年成立一个最高达10亿美元的基金，用于投资中国的商业地产和住宅。

还有一些研究机构认为，2006年外资私募股权基金参股的股权投资案例至少有14起，总额高达14.54亿美元，而以写字楼和高档住宅为主的资产收购则有8起，涉及金额8.7亿美元。

有报道指出，这不过是国外游资进入中国市场的冰山一角，通过参股、购买企业债券等方式进入的国外游资炒作资金应该在20倍至30倍之间，也就是说，目前至少还有300亿左右的资金持续投资在中国楼市中。

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