王世渝：房地产价值链与资本市场的关系(图)

股市大起大落，房价却在稳步上涨。简单的非理性介入，并不能阻止房价“且调且涨”。以市场化手段加强调控，以住房保障体系建设强化扶助，这才是后调控时代结构性调控的真谛。如何理解后调控时代？将会有怎样的变化？面对房价高企、结构失衡、市场秩序混乱，政府这个“守夜人”应该担当什么角色……2007年7月6日-7月9日，地产精英聚首博鳌，关注后调控时代的价值演变，解读房地产调控政策，判断未来走势，催生中国地产界的“博鳌共识”。

搜房网对本次活动作全程报道，以下是瑞思资本董事长王世渝先生的精彩演讲。

瑞思资本董事长 王世渝

我是连续第三次来参加博鳌地产论坛的演讲，第一次是2005年我讲的内容是房地产信托基金就是RICHS，当年讲了以后在国内掀起了一股RICHS的热潮，房地产的行业由于宏观调控以后，必然会带来一股房地产企业的并购浪潮，结果是去年到今年房地产企业的并购接二连三的发生，今天要讲的话题是房地产价值链与资本市场的关系。

房地产价值链与资本市场的关系

这个话题刚才巴教授已经讲了，就是要注重房地产价值链的关系问题，因为房地产是非常强的相关的行业，房地产它能够带动价值链中的上游和下游的一大片的产业，比如说从价值链上面看，有土地投资和综合开发，房地产的开发又可以细分为住宅、商业酒店、工业地产还包括刚才白教授讲的教育地产业都存在，还有就是房地产的服务，我们有房地产的策划、销售代理，还有房地产的施工，房屋的装饰。

房地产的设计还包括室内设计工业地产的设计，物流的设计还有各种各样的设计，包括景观设计，还有物业管理，房地产二手房的交易，还有商业地产的运营管理，现在大家讨论的重点都是开发商，都是把开发商作为房地产的代名词在讨论。

房地产开发商上市仍然是很困难的问题

上市就是考虑房地产开发商的上市，但是正好我们房地产开发商这些年中国资本市场发展10多年的时间里面，也正好遇到了和资本市场对接的难题，为什么呢？比如说从早期就93年以前，有一些开发商上市，那时候股市刚刚创办，当时万科是第一个上市的，从1994到1995年的时候，中国又开放股市，发行了新股，只有50亿的只有四类行业限制上市，就是金融、服务业、流通业和房地产开发公司，一直限制到2000年左右，当2000年中国证监会再次出台房地产开发商上市的特殊规定的时候，要求土地储备量要有一个大的额度，所以在此以后，房地产开发商上市仍然是很困难的，从2000年到现在有金地集团、天鸿、保利等几家公司上市了，这个比例跟资本市场的上市速度是及其不相衬的，所以今天很多的开发商只有绕路海外去上市，例如金地等等。

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