王世渝：房地产价值链与资本市场的关系(图)

十年前我做了几个跟房地产相关的公司上市的情况，例如海南环岛，当时是房地产开发公司，我们要避开房地产，我们将环岛酒店的概念拿过来，将房地产的小区写成旅游度假区，是以旅游公司上市的，当时招股书中写到在三亚搞一个海底观光船，现在是否建立起来了，就不知道了。

当初我们帮中地产业上市的时候，写的是体育地产，直到上市后，吴总很好的利用体育和地产的概念做成了中国体育地产的第一品牌，尽管政策上有很多的限制，但是在投资银行家的手上仍然有很多的机会，事实上凌总总结了目前100多家的上市公司，正规途径上市的是比较少的，很多的都是借壳上市的。今天讲的重点是，房地产开发商是否应该在这个时候，转换经营思路，刚才易总也讲了开发商的问题。

目前，上市公司和非上市公司的市值的落差，使上市公司有机会大规模的配置土地的资源，上市公司可以按10—20倍的市盈率拿到资金，利用资本市场拿到更多的资金，所以万科就可以募集很多的资金，包括金地都是很巧妙的利用市值的管理，来提高公司的盈利水平，扩张他们的规模。

除此之外，开发商如果上市前没有那么多的资金进行土被储备，可以建议大家持有物业，不要做销售的物业，因为房地产开发商跟做矿产资源的公司是相似的，产品也可以变为资产，如果老是卖产品资产就越来越小，在信托基金没有出来的时候，要保持现金流，符合上市条件的时候，证监会审核的时候，就会认为该公司具有可持续性，等到上市后，有了资金再大规模的购买土地和储备土地。

房地产服务链上没有上市公司

除此之外，跟大家介绍的是，除了开发商以外的价值链，到现在为止，除了建筑商外，房地产商在服务链上没有上市公司，例如二手房交易和服务公司、商业地产管理的公司都没有上市公司。几年前我就想跟陈智说，你们铜锣湾是最有可能成为中国第一个商业地产运营的公司，我相信他的公司一上市就有几十倍的市盈率，甚至会超过开发商的市盈率的估价。每次参加博鳌论坛，都会看到大量的机构，包括决策资源集团，在房地产的价值链上，是非常完整的，他们有开发、策划、代理、房地产的支持服务，如果再加之连上做得更加的完整，用资本的方式联动起来，为公司今后的上市做铺垫。如果现金流非常好，资产结构也好的公司，在国际资本市场上是非常流行的。

最近一个客户，大家知道重庆的檀木匠，国家培育了七年，如果将他当成制造商，认为是生产梳子的制造商估价不会超过10倍，市场将他当成服务商的时候，市值就已经有了30倍的市盈率，希望在座各位在房地产价值链上的每一位应该学习游戏的规则，如何将房地产的价值链打造起来，成为进入资本市场新的群体，我也希望在未来几年在中国的股票市场上多出现几个房地产价值链上的上市公司，很多的技术性的环节没有时间讲得很多，在座的企业对这方面有兴趣大家可以在下面来很好的交流。这方面我们有非常多的经验，帮助企业获得资本和上市的机会。

从市场来看，大家不要担心中国的股市是否是去年和今年热了，明年就出现问题，我希望大家放心，从房地产服务链条来看，这是资本市场非常欢迎的，我们的存量资本是很大的，我们的服务价值一定会得到市场的追捧，我的发言就到这里，谢谢大家。

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