徐滇庆：资金流动过剩、产业转移与深圳房价暴涨

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专题：搜房博客给地产大腕上课“徐滇庆”！

香港资金流入是深圳房价暴涨主因

深圳房价暴涨的主要原因是粤港澳经济一体化和深圳本地的资金流动性过剩，次要原因是深圳内部房地产投机活动。

有主有次，主次分明    

深圳和香港只有一河之隔。目前，粤港澳经济正在加速实现一体化。壁垒持续降低，大大加速三地人员来往和资金的交流。自2003年以来，开通了香港居民智能身份证之后，港澳人员过关更加便捷。深圳靠近海关的地区已进入香港居民通勤上班的范围之内。2007年7月1日，正式开通了“西部通道”，香港元朗的居民只要10分钟就可以到达蛇口。目前，在深圳居住的香港人超过10万，还有更多的香港居民准备搬到深圳居住。

粤港澳经济一体化是件好事，但是，有利必有弊，其副作用不可忽视，其一就是带动了深圳的房价暴涨。在此之前，深圳房价从每平方米5980元上升到9300元用了2年时间，可是从2007年1月的10670元到6月21日上涨到15487元，上涨了50%仅用了不到半年的时间。尽管如此，香港住房每平方米均价为40000-50000元，还比深圳高出一倍以上。在香港资金的冲击之下，深圳的房价焉能不涨？

最近，靠近海关的罗湖区房价已经上升到5万元，和香港郊区元朗的房价相差无几。根据从深圳市国土房产局了解到的消息，今年港人与外籍人士在深圳置业猛增，交易量所占比重由去年的11%上升到目前的25%，而像口岸区等个别区域，港人成交量占到了一半。

有人问，从香港来的冲击波会不会抬高整个广东的房价？那倒不一定。从都市经济学的角度来看，房价的扩张有其特定的规律。从经济中心向外，梯度递减。首先抬高香港居民可以跑通勤的区域的房价，然后再逐步扩散到更远的地方。是否今后深圳的房价会向香港看齐？那也不一定。如果香港继续保持国际金融中心的地位，那么香港的房价还是要比深圳这边高。

深圳房价暴涨的主要原因是粤港澳经济一体化和深圳本地的资金流动性过剩，次要原因是深圳内部房地产投机活动。有主有次，主次分明。要害在于从香港过来的资金流，迅速抬高了人们对房价上升的期望。如果没有这个基本面因素，单靠投机绝对不可能把深圳的房价炒得这么高。塔克拉玛干沙漠周边的房价和地价都非常低，由于缺乏需求，从来没有人去炒。

高房价背后的产业转移因素

深圳的房价上去了，自然带来对工资水平上升的压力。无论如何，劳动力密集型产业最终是要撤出深圳的。    

香港人跑到深圳来买房确实给深圳带来巨大的冲击。2006年，香港人均GDP为38127美元，而深圳仅为8619美元。深圳人均收入是香港的22%。居民收入巨大的落差给深圳的房地产市场带来巨大的压力。深圳房价上升幅度远远超过了工资增幅，难怪许多深圳居民抱怨说长此以往将买不起房子。

要解决深圳居民购房压力，看起来只有叫企业给员工增加工资。如果收入增加得比房价更快自然购房就不成问题。可是，老板们会不会考虑到劳动力成本过高，企业无利可图而拒绝给员工增加工资？我看可能性非常大。

如何解决这个难题？在短期内员工们可以试图和老板谈判，想方设法改善自己的收入，但是从长期来看，前景不妙，许多企业将无法在深圳立足。

问题的深层是产业结构的升级换代。

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