周欣：商业地产读懂后即是做人的生意

周欣简介：本元地产顾问副总经理，资深商业地产研究人，曾获评“深圳市最活跃房地产经理人”，毕业上海同济大学学士、复旦大学硕士，拥有十年房地产及商业从业经验，善于从理论与实际出发，统筹规划操盘各项工作，总能带领团队在风云变幻的市场中找到准确的切入点。

本元地产顾问副总经理 周欣

采访前言：东莞的商业地产一直备受关注，从04年东莞市区各大商业项目集体亮相，爆发性放量，到商业地产面临守业难，部分商家撤场！种种现状，地产各界人士对东莞商业地产众说纷云，那么东莞商业地产将怎样突围？如何才能迎来东莞商业地产的春天？就此记者采访了本元地产副总经理周欣。

机会很多 道路很险

2004年东莞似乎一夜之间“商业地产”响遍了大街小巷，市区涌现商业地产四大花旦，镇区出现各个社区商业等，这使东莞人均商业面积已达到了2平方米；老城区莞城的人均商业面积达到3.07平方米，远高于世界发达国家人均商业面积1.2平方米的标准，而随后两年，东莞不少商业地产却面临过守业难，经营青黄不接的局面。这些情况一度使人看不清东莞商业地产未来的走势。

有过许多商业地产成功案例的本元地产顾问副总经理周欣表示，东莞藏富于民，但商业地产近年萧条，实际上在发展，但步履缓慢，究其根本原因就是供求失衡的结果。从供给上说，城市商圈的结构、分布和功能配比不合理，同质特征明显，供给增长过快，对消费潜力挖掘能力明显不足；需求上，商业发展的根本驱动力的发展没办法跟上商业的供给脚步，包括城市的人口数量、人口结构，以及在这个现状下形成的一些消费习惯，比如在东莞一些企业主和公司高层白领都喜欢去香港、深圳、广州购物，面对这种消费习惯，在短时间内通过建设某一种物业去扭转是不大可能的，它需要培育一个消费环境，通过各个商家的努力改变消费者对在东莞购物的看法，进而改变消费习惯。而2004年东莞商业地产确实放量较大，使得供求不平，消费激情缺少依托，因而目前东莞城区商业定然需要一个消化期。

周欣肯定的告诉记者，目前东莞各镇区的商业地产市场整体上发展健康平稳，前景看好，而城区的各大商业网点虽然仍处于痛苦的“煎熬期”，但已经开始逐步觉醒，或快或慢地采取行动进行调整或升级，比如华南MALL重新启动招商，从区域地产综合开发的角度转换到持续健康经营的视角；而在一些大商家撤出战场的同时，也有不少的知名大商家或商业地产项目艰难度过培育期，逐步走出阴影，开始进入盈利背景下的稳健发展期，外地品牌大商家今年也开始频频关注各区域发展动向，希望在这片土地上寻找到盈利或战略布点的机会；另外，很多居住集聚区域的社区商业也出现了业态结构优化，经营档次提升、辐射范围扩大的良好态势。种种迹象表明，在城区扮演东莞政治、文化中心和经济枢纽平台的角色不断强化的背景下，城区的人口数量、结构正在悄然调整，包括本地人消费习惯的改变和“新莞人”的加入和消费理念的带动，推动城区的商业地产在“盘整”的路上艰难前进。

周欣说，其实值得高兴的变化还是很多。比如说，经过一轮激情放量之后，很多的开发商和商家对“市场风险”有了深刻的体验，虽然是在补课，但他们思路的调整无疑为未来城区商业网点的调整和成熟打下了伏笔。他总结说，调整仍会继续，但这对东莞商业地产的发展无疑更多的是一种“利好”，因为无论是供给方的调整还是需求方的成长，都将在未来某个时候达到一种相对的平衡，痛苦的过程或许意味着一个健康阳光的前景，而谁能活下去，谁能率先突围就要看实力和触觉了。换言之，如果没有足够的耐心和实力，如果没有主动迎合需求和动态调整的心态，依然会有很多的商业地产项目将遭遇“滑铁卢”。但他还提到，目前仍有不少大体量的商业项目在陆续上马，这个必然的优胜劣汰过程可能会更长，更加惨烈。

“总而言之，东莞商业地产的市场化才刚刚开始，还是一个学语婴儿，但身体营养过剩发育过快，而心智的成长始终需要时间，急不得，开发商也好，政府也好，商家也好，理性有序的发展才是硬道理。其实在这个阶段，‘活下去’才是主旋律，但是不调整、不升级、不思考的话，恐怕就不由得能熬到‘小康’那一天了。一句话：机会很多，道路很险。”周欣总结说。

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