曹笑亮:中国现在的房地产还未进入制造业

2007年8月29日下午深圳搜房网举办了第七十二期大话地产“2.0时代下的房地产品牌快速成长之道”的话题讨论。直播请进》》 以下是嘉宾发言：专题请进》》 

曹笑亮 深港房地产联合商会执行秘书长

 主持人（王方）：曹秘书长谈谈？

曹笑亮：这个商业模式是指房地产企业发展模式。商业地产跟住宅模式是完全不同的，美国四大房地产公司，其实是主要盖别墅，一年盖几十万套别墅，全部是工厂化。像商业地产跟住宅是完全不一样的。有人说到，住宅地产相当于小学水平、写字楼相当于高中水平、商业地产相当于大学水平。现在万科是否完全工厂模式，这只是它的理想、目标，它现在还远远没有到这个水平。据我们了解，我们有一个同事帮万科做工厂化试验基地，在东莞松山湖，现在还是一个试验阶段，还谈不上工厂化模式的问题。比如顺驰原来这个模式，现在也证明是有问题。一旦发生任何风吹草动，顺驰就出现问题。现在房地产其实没有什么模式，有钱了就去圈地。中国房地产发展模式跟国外的模式没有什么好比的，美国大的房地产商根本不需要储备太多土地，但是在中国哪个房地产商如果没有几百万土地储备的话，根本干不下去。所以讨论发展模式的话，现在还为时过早。最多就是一个连锁的克隆，比如碧桂园、阳光100等等，就是一个不断的复制。

顺着朱总的话谈谈商业地产，在中国还不具备发展商业地产的良好市场环境。包括万达，早期想学美国方式，跟澳洲合作伙伴做基金REITs，但是这条路走不通。采取变通手段进来的资金还是太少，远远不能支撑shoppingmall发展。在国外，商业地产要跟房地产证券化市场相配合，但是在中国由于政策问题，商业地产到还没有成为一个优质提款机的时候，你已经先死了。在中国，像世贸广场这种，全部分给小业主了，这种产权式的商场目前已经死路一条了。海岸城还是比较有实力的，还有实力把提款机造起来，包括万达最后没有办法也只能去国内上市融资。

商业地产确实比较难，但是也有好处。商业地产是一个公众项目，一旦做好了，对企业品牌是非常有好处的。因为它是属于公共建筑，对企业品牌，包括将来的融资能力，是非常有帮助的。我觉得海岸城应该能走到这一步。

房地产本质是什么？我觉得中国现在的房地产某种程度还是一个手工业，还没有进入工业化、制造业。制造业也是万科一直研发预制的干式施工法，200公里左右范围内有一个预制工厂，把所有批件运到现场安装，到那个时候才能称为制造业。我觉得房地产是一个服务业加制造业、金融业的产物，这样可能更加完整一些。

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