业委会应基于物权产生 准业主委员会能代表谁？

现在，越来越多的开发商体会到了与业主沟通、交流的意义，也有越来越多的业主体会到了“团结就是力量的”价值，不少购房人士自发聚集与开发商进行谈判。对于这样组织起来的购房人群，被称为：“准业主委员会”。

应该说，这样的购房人士组织绝对不是业主委员会。业主委员会只是物业管理法律关系的一个主体，是业主大会的执行机构，其组建应该得到法定多数业主的选举或认可，其运作应当符合法定的程序，绝不是随意产生的。

而且，业主委员会是基于业主对房屋所有权而产生的，就是说基于物权产生的。业主委员会仅对物业管理事宜负责，这实际上也是行使物权权能的表现。

而我们前面所说的所谓“准业主委员会”，则完全不是如此。这些购房人士形成组织的时候，并没有取得房屋的所有权。他们由于购买房屋，与开发商签订购房合同，预期将取得房屋，在这样的情形下，大家才能聚集并形成特定的组织架构，所以购房人士的组织不是基于物权形成的，而完全是基于债权形成的。

这是本质的差别，这种差别决定了购房人士的组织不可能是业主委员会，不能行使业主委员会的相应权利，因此也不应该称之为“准业主委员会”。

实际上，这样的组织实质上就是购房人士的集合体，其最重要的意义在于将若干个购房人士的相关权利委托给几位购房人士代表来行使。形式改变，但实质内容并不改变，一位购房人士享有什么样的权利，则购房人士的小组织、小团体也就享有什么样的权利，并不因为是组织或团体就有所增加。

并且，组织也好，团体也好，其作用与范围是有限的，其只能影响到该组织范围内的购房人士，而并不是全部购房人士的民意代表，因此他们可以就本团体内业主的利益与开发商进行谈判，也可以将这些业主的意愿反映给开发商，但不能确定涉及到非本团体的其他业主利益的事宜。

很多开发商积极地同购房人士进行交流，这是好事情，但是在交流过程中，也应当明确这些购房人士团体的权限范围。比如有些开发商接受部分购房人士或团体的提议，对建筑设计进行了改动。不是说这样不行，而是说这样做的时候，应该尽量多地听取其他购房人士的意见，并且这种变更并非经过了全部购房人士的同意，对于其他购房人士而言，仍然可能构成违约行为。

另外，现在很多开发商邀请购房人士参与物业管理方面的事宜。例如，有些开发商邀请购房人士代表参与物业管理的招投标工作，这没有什么不对，但是有些开发商可能做得更激情：在房屋销售阶段就要求购房人士的代表参与物业管理合同条款的确定，服务条件的谈判等。固然这样有利于保护业主的权益，但是由于这些购房人士的代表不是业主公推的业主委员会委员，所以他们是无权从事这些的。他们毕竟代表的仅是一部分的业主，考虑问题可能会有偏颇，或过多地考虑自己的利益，所以这样是不适当的。

对于购房人士的组织、团体，称呼为什么都无所谓，叫“准业主委员会”也没人管，但是无论是开发商还是购房人士，要清晰地理解自己和对方的权利、义务，这不仅是个名分的问题，更是顺利、愉快完成购房过程的需要。

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