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张文镇:中小开发商企业应当稳健发展、逐步推进

  [提要]随着深港经济一体化、“四大新城”的发展、以及与珠三角的不断融合,“大深圳”的发展越来越有空间。相对于深港一体化之于珠三角经济龙头地位,上海则是长三角当仁不让的龙头大哥,上海的房地产业发展可谓是前景广阔。搜房网携手上海策源机构,诚邀深圳本地优秀开发商代表,畅谈双三角房地产业创新趋势及地产新思维。

2007914 (星期五) 下午,搜房网在深圳市福田区五洲宾馆黄山厅举行了主题为 题:大深圳VS大上海:双三角房地产的创新论坛。直播进入》》专题进入》》

 

 

 


深圳市泰源投资有限公司张文镇

主持人(王方):下面请张总谈谈,顺便介绍一下泰源的情况,怎么样看未来的发展趋势。
   

张文镇:深圳好多开发商都是走出去的战略,在我个人观点也是这样。我们作为中小企业,主要还是走稳健发展道路。大开发商可以到上海、杭州,他们这里带来最大的发展瓶颈就是资金的问题。内地是地多人少,整个消费周期拉得很长,不像深圳一个项目好的三个小时内就搞定了。内地一些项目据我了解,整个销售周期可以拉到一年多才能完全销售完毕,有的甚至还剩下20%左右的尾盘。根据国家税费政策,开发商压力特别大。作为中小企业,我个人不建议走出去,立足于本地。我们公司在龙岗、宝安有土地储备,在内地也有一些,但是我们都是一个一个逐步推进,不敢一下子上。因为资金链条一旦国家政策变化的话,地产这个行业是会有转折点,我们自身感觉也是走在一个十字路口。到你拿了预售许可证后,他规定必须三个月内进行土地增值税清缴。万科累计下来的土地增值税是预提3%,他们的资金压力也是不小。万科、金地、中海都会存在这些问题。地产在新形势下最大的不确定因素就是国家政策,其他倒没有时间。现在二级市场每个新盘开盘是50%销售率,三级市场几乎是有价无市了。这里面涉及到一个博弈的东西,为什么他们新盘只是50%销售率呢?他们把所有销售单价抬高,销售一旦没有完成,就不用三个月内土地增值税清缴,我个人认为现在好像有一种山雨欲来风满楼的感觉。大银行在第二套住房上已经不提供按揭了,国家是压制房价快速增长,而不是打击,在中国人心理上这句话不现实,房地产发展走过两个阶段,最明显就是一个大亚湾、一个海南、一个广西,当时国家政策调控一来的话,我说一句不该说的话,中国政策背景就是一抓就死,一放就乱。9月1号是三级市场深圳推出一个住房指导价,到现在迟迟没有出台,一推出来,特别是三级市场一些旧房子可能就没有办法卖了,一万块的房子如果要回本的话要1.6万,要不然根本就没有办法回本。开发商利润也可以算一下,1万的售价,最终毛利只剩下23%,不是人家想象的50%、60%,所以我们觉得现在是一个十字路口,我们提倡的就是稳健发展,逐步推进的策略。所以对于上海、广州的一些地产商,我个人也没有更多的去关注他们的策略,作为本公司来说也是只能走这条路来应对目前的情况,谢谢大家!

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