张文镇：中小开发商企业应当稳健发展、逐步推进

2007年9月14日 (星期五) 下午，搜房网在深圳市福田区五洲宾馆黄山厅举行了主题为“主 题：大深圳VS大上海：双三角房地产”的创新论坛。直播进入》》专题进入》》

深圳市泰源投资有限公司张文镇

主持人（王方）：下面请张总谈谈，顺便介绍一下泰源的情况，怎么样看未来的发展趋势。
   

张文镇：深圳好多开发商都是走出去的战略，在我个人观点也是这样。我们作为中小企业，主要还是走稳健发展道路。大开发商可以到上海、杭州，他们这里带来最大的发展瓶颈就是资金的问题。内地是地多人少，整个消费周期拉得很长，不像深圳一个项目好的三个小时内就搞定了。内地一些项目据我了解，整个销售周期可以拉到一年多才能完全销售完毕，有的甚至还剩下20%左右的尾盘。根据国家税费政策，开发商压力特别大。作为中小企业，我个人不建议走出去，立足于本地。我们公司在龙岗、宝安有土地储备，在内地也有一些，但是我们都是一个一个逐步推进，不敢一下子上。因为资金链条一旦国家政策变化的话，地产这个行业是会有转折点，我们自身感觉也是走在一个十字路口。到你拿了预售许可证后，他规定必须三个月内进行土地增值税清缴。万科累计下来的土地增值税是预提3%，他们的资金压力也是不小。万科、金地、中海都会存在这些问题。地产在新形势下最大的不确定因素就是国家政策，其他倒没有时间。现在二级市场每个新盘开盘是50%销售率，三级市场几乎是有价无市了。这里面涉及到一个博弈的东西，为什么他们新盘只是50%销售率呢？他们把所有销售单价抬高，销售一旦没有完成，就不用三个月内土地增值税清缴，我个人认为现在好像有一种山雨欲来风满楼的感觉。大银行在第二套住房上已经不提供按揭了，国家是压制房价快速增长，而不是打击，在中国人心理上这句话不现实，房地产发展走过两个阶段，最明显就是一个大亚湾、一个海南、一个广西，当时国家政策调控一来的话，我说一句不该说的话，中国政策背景就是一抓就死，一放就乱。9月1号是三级市场深圳推出一个住房指导价，到现在迟迟没有出台，一推出来，特别是三级市场一些旧房子可能就没有办法卖了，一万块的房子如果要回本的话要1.6万，要不然根本就没有办法回本。开发商利润也可以算一下，1万的售价，最终毛利只剩下23%，不是人家想象的50%、60%，所以我们觉得现在是一个十字路口，我们提倡的就是稳健发展，逐步推进的策略。所以对于上海、广州的一些地产商，我个人也没有更多的去关注他们的策略，作为本公司来说也是只能走这条路来应对目前的情况，谢谢大家！

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