物业税全面开征尚待时日 两年内估计难以成行

针对目前部分大中城市房地产价格持续快速攀升的问题，近日发改委报告建议选择部分问题比较突出的典型城市作为试点，尽快征收物业税，促进住房供给的有效释放。此外，建议把目前的期房销售制度，改为现房销售制度，并对居民购买第二套以上住房采取抑制性的金融政策。

日前财政部启动了物业税的第二轮模拟试点，自此物业税空转试点由六个城市扩大到了十个。有关专家称，这表明物业税有望从明年起由“空转”转为“实转”，并可能从少数几个中小城市开始试点，但全面开征仍需时间，两年内估计难以成行。

而对于渐行渐近的物业税最终将带来怎样的政策效果，专家们认为，物业税本身并不针对房价，它的出台更多是为了完善我国的财税体系；此外，物业税出台可能导致短期内出现观望情绪，但考虑到中国房地产市场的根本矛盾在于供求关系，因此其政策威力可能会低于预期。

在日前召开的国家税务总局第三季度新闻发布会上，国家税务总局相关负责人在接受记者采访时称，一项税法的出台，走完全部程序，最短也需要两年。

事实上，物业税的出台还面临着诸多困难，其中一个难点就在于如何对房屋进行估值。中国税法学会副会长安体富在接受记者采访时称，物业税需要按照房屋的现值进行计算，但目前我国缺乏一套科学的方法对房屋进行估价。而即使在国外，房屋价值评估的合理与公平性也会经常引起居民的争议。

申银万国房地产行业分析师江征雁表示，物业税是一项全新的税种，而房地产又牵涉太多的利益，国家必然会考虑新税种出台后对社会方方面面造成的影响。因此，先从中小城市进行试点是一个不错的选择。

对此，上述国家税务总局负责人坦言，物业税属于财产税，而目前国家只对土地征税，却没有对个人财产征税的先例，因此能否对个人征收财产税是目前面临的主要问题。此外，由于目前物业费作用与物业税性质类似，因此两者之间的矛盾也将成为难点。

专家们称，物业税并非为了打压房价而设计，税制的设计更多的是为了完善国家财税体系。考虑到开征物业税将增加住房持有人的成本，因此政策可能对房价有一定的阻止作用，但由于当前市场处于供不应求状态，因此政策效果可能低于预期。

安体富表示，在理论上，如果开征物业税，最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降，但影响房价的主因还是在于供求关系。事实上，物业税属于财产税的一种，它的主要功能在于调节贫富差距。

中信证券房地产行业首席分析师王德勇说，物业税是以抑制需求为主线的调控政策。但房价的上升是在房地产行业垄断竞争的背景下，由高涨的开发成本，长期的供应短缺和强劲的房地产需求共同引起的。而其中房地产需求主要是自住性需求，因此受物业税的影响比较有限。

江征雁也表示，中国住宅市场的供需矛盾长期存在，物业税的开征只能改变房价上涨的速度，而无法改变房价绝对值的变化。物业税出台可能导致短期内市场观望情绪产生，成交量萎缩，但无法扭转住房价格上涨的基本趋势和格局.

“此外，物业税征收成本大，并可能对当地房地产市场造成不利影响，因此地方政府的执行意愿未必积极；与此同时，物业税征收需要耗费大量人力物力，因此政策实际执行力度和效果很可能小于预期。”江征雁说。

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