高海燕：调控打击非理性置业者

胡锦涛总书记在刚刚结束的十七大报告中提出社会建设与人民幸福安康息息相关，必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，努力使全体人民住有所居。从上可以看出国家对民生的关注，对目前房地产行业的关注。

2007年的深圳楼市，随着9月份宏观调控政策步步深入和货币政策日益从紧，深圳房地产行业一片低弥，金九银十的房产时代不复存在，可以看出房政对市场的影响。投资和炒房群的收敛、市场的动荡和潜购房者的持币观望，在目前的迷惑状态下，似乎给“理性置业”一个突破口，预期着房地产“理性置业”时代的来临。从消费角度理解，“理性置业”也亟待成为楼市消费的共识，这不仅有助于行业健康，也有利于经济发展，更有利社会文明的进步与和谐社会的建立。

搜房网作为房地产行业的主流媒体，倡导理性置业更是义不容辞。针对目前的市场实情，搜房网在日前举办的“理性置业”专题研讨会上，深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕亮出了他的观点。

高海燕 深圳市社会科学院城市营运研究中心主任

居民意识决定:买房后才算深圳人

从每个人心理出发，都有一个意识，只有在一个城市居住下来，才觉得跟这个城市发生了深刻关系。但是理性来看，只要在这个城市生活、居住一定的时间，和这个城市产生一定的职业上、生活上的联系就应该算深圳人。目前我们应该无法改变买一套房才成为深圳人的这种基本的意识事实。

如果说还有观望，那一定是开发商在观望

所谓“理性置业”有一个基本的定义：有真实的置业需求、具备置业能力的置业行为，是“理性置业”行为。市场的“理性置业”行为还包括合理的投资行为，房地产市场没有投资行为是不健康的。一个城市应该有合理的投资比，这是保证房地产市场健康发展的基本结构，如果一个城市有15%的投资比，就是理性、健康的市场。像深圳、上海这样的城市比例还可以更高一点，比如接近20%这都是合理的，但是超过20%，“理性”就被打破了。第二，关于目前的深圳市场格局，观望期已经结束，如果说还有观望，那一定是开发商在观望，而不是消费者在观望。高主任认为，宏观调控的拐点已经到了！当市场格局出现新的变化、当价格改变过去的走向，这就是拐点。最近很多会问市场下一步会怎么走，开发商还是普遍存在观望，但这一次产生目前调控结果的因素不同，过去的调控重点是放在规范市场秩序、放在对开发商管理上。但开发商提供供应的行为上本身没有太多的问题，但是通过非理性置业行为的推动，市场平衡发生了倾斜。前几轮调控后，置业者在观望，等待价格下降，因为他手上还有强有力的置业能力；但是这一轮之后，他们的置业能力被打下去了。经过银行的银根紧缩，投资者借钱难；房子评估值非常低；二次置业首付提高到40%等措施，使融资成本提高。很多置业者一算帐，就沮丧的回来了。目前调控效果，直接导致购买力的下降，购买欲整体下降了。投资者离开一手房，因为二手房套现的可能性下降，二手房如此艰难的情况下，他更不会介入一手房，市场正在出现新的供需格局。

还会继续有政策来固化目前的市场

目前很多开发商普遍认为市场会在春节后回暖，这是一个错误的判断，这也是他们目前不肯降价和变相降价的理由。国家政府部门还会继续有政策出手来保持目前的价格稳定。比如，没钱的人找银行借不到钱的时候，房子会全部集中在有钱人手中，如果这种情况出现，物业税也会出现。现在物业税还没有想出办法，在研究怎么征、征谁的税，如果有钱人一下子去买房，马上征那些大户型的、征多次置业的，正好提供了市场参考，所以政策调控是有余地的。目前二手房评估系统还没有推出来，但是技术上已经成熟了，二手房市场对深圳的楼市影响是相当致命的。卖家已经不追求价值最大化了，当二手房降幅高于一手房，一手房开发商在坚守，二手房缺没有人坚守，所以在这种情况下二手房价格还会下降。过一段时间，开发商议价空间还会加大。理性置业时期已经出现，从现在到明年五一节之前，目前这种市场格局是可以维持的。今后还有很多政策支持目前的市场状态，例如政策性住房，国家在制定土地供应比例的时候就明确每一年土地供应量中间供给政策性住房比例到底是多大。如果市场出现不稳定的情况下，还有很多政策来固化目前的格局。包括十七大对民生的关注，国家不允许房价就无休止上涨上去。各种因素对置业者心理产生的共识，都会带来一个相对理性置业的时期。

调控打击非理性置业者

现场，有开发商提出：深圳的楼市仍然是由市场决定的，市场供求关系未发生变化，楼市格局很难发生根本性的变化。对此，高海燕这样认为：供需关系格局目前的确没有得到根本改变，但是这一次有金融政策支持、有国家宏观调控，把有置业能力的人打得没有了。深圳一直存在供需关系格局没有变化。2005年1000万供应量，市场很稳定。宏观调控后，供需突然很紧张，因为调控导致市场心理非理性。置业群对未来房价的恐慌，导致了很多人的非理性购房行为。很多人怕市场还会涨，向银行借钱，找亲戚朋友借钱置业，出现了很多提前置业。这是一种非理性置业行为。投资者觉得房地产市场还有这么飚的价格，本来投资别的，也开始炒房。这就是市场非理性需求规模整个打乱了供需平衡。这次的政策不是把深圳本来购买能力打得没有了，是把非理性购买能力打下去了。市民不能提前置业了，投资信心也开始下降了，更不会去短期炒房了。所以市场回归到一个相对合理的供需关系规模。而开发商追求利润最大化，这是合理的。不坚持到最后绝不撤退。但是，房子是多米诺骨牌效应，因为有一家撤退，马上有更多家撤退。

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