星彦地产刘莹：盐田将成为深圳最后一块“奶酪”

2007年11月3日，博鳌房地产论坛、深圳特区报、地产服务者前沿论坛组委会、星彦地产在大中华喜来登酒店共同举办了“蓝域•宏图——2007深圳东部人居发展战略论坛”。搜房网作为特别媒体支持参与了此次活动　直播进入》》

星彦地产总经理助理、资深研究人士刘莹

今天我们聚在这里，刚才也听到各位专家从经济的、城市的、人文方面的、建筑方面的，对于整个东部的盐田区域做了一个专业的阐述，我在这里代表星彦地产跟大家一起从房地产市场和消费群体的角度来分析我们对于盐田区域的认知，并且来分享一下我们在过去三年时间里对于盐田区的一些研究的观点。

在早几个月前我们做了一次盐田区的论坛，我们当时提出了“盐田居住价值已经被研究低估”的命题，而且是从区域属性、交通利好、产业规划以及居住价值等几个方面做了多重的论证，来印证我们公司的观点。经过了将近半年时间，在经历了新一轮政策的洗礼之后，重新审视我们当初对于盐田片区的种种判断，我们发现新政后震荡最明显的几个区就属于新政前涨幅最大的区域，而盐田区域恰恰却是独善其身的一个状况。结合二手市场的一些成交数据我们发现，沙头角、盐田港包括梅沙区域，在新政前后价格波动的幅度基本上与罗湖区、福田区等成熟区保持一致的，这也印证了我们当时关于盐田城市中心化的判断。将近半年之后随着我们对这个区域研究的深入，我们对这个区域又有了一些新的认识，在这里，我们抛砖引玉提出一些核心观点与大家共同探讨。

关于盐田区的区域形象，恐怕很多人的记忆都停留在休闲旅游、海滨度假，甚至包括很早年的中英街的概念上，而地产项目的分布是非常零散的，区域整体的形象缺乏强势的宣传和推导。什么促成了盐田在2007年的巨变呢？我们研究提炼了四大要素，以下的论述将从泛中心区化的发展趋势和城市发展的矛盾资源、物质财富再升级以及其所带来的需求的变化这样几个角度来阐述我们的观点。

首先我们讲城市格局变化的问题，在PPT上可以看出来，应该说盐田区的发展很大程度上受益于中心区中心化的大势，一般我们认为趋向中心化，项目规划定位对于项目的边际效应是最大的，我们从交通、产业、城市化三个方面来阐述盐田作为城市新生核心区域的一个定位。

交通在改变房地产格局的过程中扮演着非常重要的角色，在这里，我举几个简单的例子，通过这样这些例子来表明每一个新兴区域的兴起都是从享受交通改善的利好带起的。从99年滨海大道以及今年年底福龙路的开通，包括08年整个盐田区第二通道的开通，这样的一些交通利好都能够快速提高整个区域的城市价值和经济价值。以龙华为例，在龙华的发展中交通是非常重要的，今年南坪的开通还有今年年底将要开通的福龙路，这些都使得原来龙华新区的价格在七千多左右攀升到今天一万三的水平。以前走民治大道去龙华给人一种郊区的感觉，但是开通了福龙路以后完全是一个新城市的感觉。盐田第二通道预计将于明年正式开通，届时从市区到盐田的时间将大大缩短，通行时间很快从60-90分钟很短缩短到三、四十分钟，根据我们的调查60%的客户都能接受上班通行时间在60分钟的限度，可见第二通道将成为改变盐田城市格局最关键的一环，也是启动的一环，事实也证明第二通道的开通，近期盐田区的项目已经开始大量的出现罗湖、福田甚至南山的一些有车一族来进行物业的购置，从这方面可以看出交通的利好推动作用已经提前释放了。

从产业上来看，它对城市格局的影响也是非常巨大的，2006年3月31日港区联动试点启动，盐田港保税区物流园区企业的入驻，未来第三方物流将形成非常大的规模，行业和企业间的关联度将大幅增强。另外随着整个港区的发展，盐田也相继吸引了一些高技术含量、市场前景非常看好的高新科技企业，这样一些企业的入驻使得整个盐田港的经济产业结构更加趋于合理，这也为盐田成为新的城市中心区域奠定了非常坚实的基础。

接下来我们列举了盐田区产业置换以来产业人员结构的变化和相关数据，从PPT上可以看到，物流和高新企业已然成为这个区域重要的增长势力，产业结构的转变为盐田注入了新的活力和生命力。

物流产业方面，深圳港是全球第四大港，深圳港主要是由东西两大港组成的，而盐田港06年整个集装箱吞吐量是886万标箱，占整个深圳港区一半的市场份额，而珠三角是中国目前最具活力、最具竞争力的制造业基地之一，为我们这个港区的发展提供了非常强劲的动力，未来在盐田港转型升级的过程当中，盐田本地需求结构将会发生很大的变化，而港口在地产升值的过程当中起到了非常强有力的支持作用。

在整个城市的发展当中，资源的矛盾作为普遍的社会问题越来越为人们所关注，而随着城市人口的迅速膨胀，土地、景观以及其他不可复制的资源和人口的快速增长带来了无限需求之间日益的矛盾的加深，而这种矛盾在深圳是越来越深化的。我们从盐田与整个深圳的供求对比发现，随着深圳供求日益的紧张，盐田区在全市范围内成为了新的城市主角，也就是说成为了市场新的供应区域。在这里我们重点分析了2007年以来盐田与罗湖、福田、南山等核心区域的走势对比，我们认为在价格门槛导致城市需求转移的前景之下，随着福田、南山等核心区域的价格高企，盐田的需求将会逐渐转型。

通过梳理对深圳高端住宅的发展路径，我们发现早期的高端产品很大程度上是对于稀缺的景观资源的占有来实现的，而随着新海岸快捷高效的城市功能的崛起，盐田将成为这个城市最后一块“奶酪”。我们发现除了大家熟知的海资源之外，盐田的其他资源，碧海蓝天、栈道以及一些海港资源都是整个城市生活中缺一不可的要素。而在新型的社会结构下，知识、想象力和创意力已经成为经济增长的新动力，近年来深圳一批走在财富前沿的人，在新的商业模式下，正以超常规的速度创造着社会上的财富，并且带动了财富的升级。作为城市新兴的中上阶层他们对于消费的典型特征是追求真正的舒适和享受，东部资源将逐渐因为这部分客户的兴起而重估。

结合马斯诺的理念，我们对于人居进行了重新的分析，从这个角度来说，资源的占有将成为财富追逐的终极目标，东部蓝湾的需求将会被不断的放大。从盐田区的产品线上我们可以看出来，近几年产品产生的趋势，高端的产品越来越注重舒适享受的功能，而低端的功能则日趋经济实用化。

接下来我们将从社会的变化发展、家庭结构的变迁分化等方面分析客户需求的变化，一个明显的趋势是需求将从最初的单一化向多元化方向发展。首先是人与城的关系，城市生活在给我们带来便利的同时也引发了很多诸如污染、交通的问题，城市综合症越来越引起了人们的关注，并引起了诸多思考，一个很明显的变化即是人们对于健康问题的关注，当社会经济提升，人们对财富的积累导致了对生活品质的看法和态度，表现在需求上也就是对一种自然的、生态的居住环境的需求，盐田因此成为了置业者的新宠。

我们再从社会的构成细胞——家庭结构的变化来看，在新的城市发展的过程中，家庭的结构变化带来了有效需求的放大，随着人们生活独立性的需求越来越强烈，家庭结构迅速分裂，以前由一套房全部解决三代居的状况，现在需要由三套房来解决，每一类客户需求的多元性，使得盐田无疑成为了多元化需求的最佳腹地。我们以沙头角的东埔海景花园为例，多元的需求使它具有了较高的成长性。我们的观点是盐田最具有核心价值的资源是我们的海景资源、山海资源和港口资源，而中心化为区域发展提供了这样一个机会。星彦在最近三年时间里一直致力于关注盐田片区的发展，我们非常希望在不远的将来星彦能够和大家一起分享东部巨变带来的果实。

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