世联行看市：调整期深圳住宅三级市场分析(一)

一、深圳住宅三级市场调整现象综述

（一）市场现象综述

2007年的深圳房地产三级市场经历了罕见的大起大落。年初，深圳二手住宅市场延续了两年半以来稳步上涨的趋势，买卖成交量逐步放大，买卖成交价格稳步提升；中期，二手住宅市场进入高速发展期，买卖成交量以月均20％－30％的幅度上涨，买卖成交均价涨幅也较大。从以下图表可以看出，2007年7月，深圳市二手住宅买卖成交量达到历史顶峰，单月买卖成交面积接近140万平方米，单月买卖成交套数超过16000套。

进入八月，虽然买卖成交均价并未出现明显降幅，但是成交面积却急剧下降，均月降幅达到35％－40％。到了10月，二手住宅买卖成交面积连40万平方米都不到，“金九银十”的历史现象被打破，深圳二手住宅牛市从此拉开了调整的序幕。

深圳二手住宅买卖市场从8月开始进入调整期，其主要的市场表现形势为：价格波动不大，成交量大幅下挫。根据市场调查得知，影响买卖成交量大幅下挫的主要原因在于大部分的投资型买家停止了购买行为，目前市场的主要购买力来自于自用型买家。同时，在金融政策、可预期的个税等政策的影响之下，市场观望气氛浓厚。业主均以试探性价位放盘，买家则在等待市场价位理性回归，买卖双方的暂时性矛盾抑制了市场的需求，从而造成了目前市场环境的低迷。
下面，本报告将通过对深圳二手住宅市场7－10月间的买卖成交数据，进行逐一分析，以找寻造成市场从高速发展迅速步入调整下挫的原因，调整期市场需求的来源以及未来市场走势如何。

（备注：若抛开数据不说，今年深圳房地产三级市场的转折点应该是从七月份开始。但因为从成交至过户需要一段时间，而国土局对成交数据的统计以收件为准，故统计数据与市场气氛相比，相对滞后一些。本文是以成交数据作为出发点，因此将今年的七月份定为转折点之前，而将八月份作为转折点的起始。）

（二）原因解析

无论是任何商品，决定其成交量走势的只有一个原因，就是供需关系。通过市场调查可知，目前深圳二手住宅市场买卖成交量大幅下挫的原因，主要是市场需求的大幅下降，而影响市场需求大幅下降的因素有以下几点：

1、购买力下降

今年7月之前，深圳二手住宅买卖成交市场的火热，源于金融政策的开放以及证券市场的持续火热。7月之后，银行对个人住房消费贷款的调控，以及证券市场进入大幅调整阶段影响了个人财富的进一步增长，这两个因素在很大程度上制约了的市场购买力。

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