宋义平：地产格局将改变 商业地产投资需审慎

美国和中国房地产有一个典型不同。美国经营产品非常发达，次级债没有什么影响。美国次级债是两个层面的意思：第一，根据个人的收入进行分类。次级债是因为他把这个产品打包在一起，买不起房的人也给他钱买房，把他这个证券化后和优质资产打包在一起卖，打包了2万亿的次级证券，最终市场是13万亿。假如美国经济一波动，会直接影响他的收益，导致经济下滑。美国商品房是金融政策，它可以证券化，所以使买不起房的人也可以住房。在中国是倒过来的，中国商品房已经丧失了商品属性，就变成一个投资概念了。房子不少，住的人有多少？空置率非常高，引起这些问题相同的原因都是金融。所以未来整个空间，可能就是金融政策对房地产影响。这个起点4年时间，国家会不会4年时间把全部房地产搞死呢？不可能，所以我觉得明年基本上是跳着镣铐跳舞。如果把开发商打死，整个经济瘫痪。我感觉未来基本趋势，国家还是一个把握尺度的概念。去年我统计了一下，有9家中国地产公司在香港上市，包括2月份的中国地产融资15.23亿，碧桂园融资125亿，远洋地产融资94亿，soho中国融资98亿，中国奥园融资34亿，整个融资478亿。比04、05年加起来还要多。8月份国家出台另外一个政策，境外资金投资国内房地产，只能以资本方式进来。

所以未来房地产公司，我认为在这种金融政策下，一定会发生格局化改变。除了分化外，要融资；融资要上市，上市有几种途径。在座各位是搞商业地产的，我对商业地产也有看法，最成熟的房地产市场就是住宅，商业地产有20%就是最佳配置了。但是为什么商业地产现在比较火呢？商业地产一般都是收租型，他多了一个途径，就是信托。10月份香港有一个信托专门投资中国商业地产，但是真正的这些物业持有者是开发商自己。假如未来金融政策发生重大变化，开发商自己扛不了。商业地产虽然有一些模式，找一些收租型稳定客户过来，最终到香港、新加坡做一些信托上市。今年上半年，我研究了美国所有专门做信托的，差不多有400家。未来趋势就是国外机构来收购你的地产，另外一块是信托公司会进来再成立新的信托。像越秀走出去发信托，假如你不能以信托方式走出去，而继续持有，最后发生金融政策大的变化，受伤的是你自己。所以我建议商业地产这块要持一个谨慎态度。因为金融政策一旦发生大的变化，受到影响的首先是出租物业。如果你没有做信托上市的话，这个时候你自己就没有租金收入。加上资本成本、投入产出，你就没有能够使你4-6年时间收回投资。所以商业地产这块大家以后一定要审慎。

特别推荐

• 更多>>