高海君：商业地铺价值被透支5-6年

高海君：我补充一点看法。商业地产物业和住宅物业价值的关系。要关注商业地产，必须关注整个房地产行业。商业地产是一个高投资性的风险行业。住宅从我们来看不是一个投资产品，而是一个消费产品。中国住宅不是有永久性土地权，这跟国际不一样。住宅随着时间推移，它的结构也好、环境也好、房屋折旧也好，它的价值不会提升。在中国为什么会提升呢？是因为中国房地产开发很多时候只有十几年时间，甚至我们去一些三类市场，任何配套都没有，租赁价值是没有的。

商业地产价值和住宅价值基本在国际上介于1：5的范围。一个城市，一个商圈在这个地方开发商业地产或者住宅地产的时候，他有一个情况就是商业地产价值增长的幅度一定要领先于住宅，这是正常的规律。结果不正常的规律就是住宅增长空间超过商业地产增长空间，这是不正常的，这有一个非常大的弊端。我买一个高风险的投资产品，还不如去投资一个几乎没有风险的产品的时候，整个社会投资趋向就改变了。所有人都不会去做有风险的投资，所有人都会去规避风险，所有人不会去提供商品、提供经营为这个社会。大家都做住宅产品，所以在商业地产开发价值和住宅开发价值关系来看，目前深圳有一些区域，包括关外龙岗中心区有一些盘，过去可能是商铺，是8000多元，住宅是3000多元，这个比例关系的时候是正常的。如果商业地产进行系统化经营，进行了一个整合经营，有可能达到5、6倍。商业地产还有一个不同，商业地产随着时间推移，城市人口增加、社会消费能力增高，这种需求是会不断扩大，租金水平不断提高。远的说一个，北京的王府井商业大街，租金价值在全球可能是属于比较高的，大概是全球最贵的商业街20名之内，增长幅度是很快的。但是这个是在核心商圈、核心地理，有这么一个消费能力的地区所产生的价值。他的投资回报率不是一般的区域可以相比，这才是正常的。一个城市要有一个市，这个市是由人产生，这个时候才产生商业物业。当这个商旺起来的时候，才可能从商铺变成金铺、银铺，这才是一个正常的规律。所以我们做房地产开发的时候，其实从几个角度分析一个产品，现在是不是过头了，有的是提高了。包括现在我们的营销策划队伍把一些商铺的价值在开盘的时候就卖到了住宅的5倍以上，其实它透支这个商铺未来5-6年甚至8年的升值空间或者经营价值，那些投资商业物业的人买到这个商铺的时候，基本上在3-5年之内别指望赚钱了。商业地产物业和住宅物业关系大概补充这么一点。

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