杨少锋：2008，购房时机到了 楼市拐点势不可挡

随着央行08年调控主基调的确定，08年的走势逐渐清晰。然而，关于08年房地产市场究竟走向何方、房价是涨是跌的争论，依旧充斥着整个媒体。

08年楼市会是如何一种格局？

第一，购房者：08年将是购房好时机。

由于央行关于第二套房贷的新政，打击的对象主要是投资者和改善居住条件型的客户，因此，判断房贷新政的影响如何，就应该分析以上这两个类型的需求究竟占这个城市比重的多少。

以北京为例，从目前政府公布的数据来看，北京已登记的住宅超过520万套，也就是说，按照一家三口到四口的居住比例，目前已经有的住宅如果不考虑位置和舒适度，大约可以可以满足1600万人口的居住需求。而2006年北京市政府在统计公报中公布，2006年北京市常住人口为1581万人。也就是说，目前北京市已经登记的住宅是可以基本满足常住人口的居住需求的。那北京每年巨大的房地产购买需求主要从哪儿来？主要就是外地来投资的客户，以及北京市以改善居住条件为目的的购买需求，其次才是人口的自然增长。

正因如此，北京房地产市场的需求受央行第二套房贷政策的影响是非常大的，可以说，这个政策打击了至少50％的客户，这些人不但购房首付门槛提高10％，而且利率直接由原来下浮10％到上浮10％，利率差了20％，门槛和成本的急剧上升，加上由于北京近几年房价持续走高，自住需求客户相当大一部分已经被高房价排除在外，北京2008年市场将面临需求锐减的困境。与此同时，今年捂盘惜售的项目、因为2006年6月1日开始执行的“90/70”政策导致延迟进入市场的项目、北京市今年新开工建设的数百万平方米保障性住宅、因国土资源部限期开发政策逼出的供应，都将在2008年集中进入市场，明年北京供求关系会出现巨大的变化，笔者认为，肯定是供过于求，销售将同时面临市场低迷和竞争对手众多的双重压力。加上银根紧缩，开发商资金链压力倍增，大部分项目迫于回款压力，都将加大销售力度。所以，笔者认为，2008年上半年，北京的楼市基本上是新项目开盘价降低，老项目纷纷打折，但由于奥运利好的支撑，奥运前北京楼市上半年不会有大幅的降价，房价只会微调，而奥运之后，北京房价将迎来真正拐点。

而缺乏奥运利好支撑的其他核心城市就危险了，大部分开发商将面临资金链断裂的风险，预计至少两成的开发商将被淘汰出市场。而其他开发商则会迫于资金压力而降低利润逾期和售价，大部分城市房价将会有10％到20％的降价空间。而07年在高位入市的炒房者，在房价下跌和利率大幅提高、物业税即将出台的背景下，抛售套现将成为不得已的选择，购房者可能很大机会趁低入市。

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