郭建波：山雨欲来风满楼 2008年房价想不跌都难

博客原文   郭建波的博客

2007年，政府宏观调控政策给高烧的房地产市场进行了一次全面体检，以上海为代表的长三角地区楼市经过痛苦的挣扎终于趋稳，以深圳为代表的珠三角楼市却上演了上下半年的过山车行情。鼠年来临，2008年的楼市能否继续走高，虽然最终取决于新年的宏观调控政策，但有关信息表明，08年房价不跌难。

房价的涨跌是各种利益因素博弈的最终结果。前年宏观调控之所以未达到预期效果，是因为“国八条”、“国六条”中仅有“5%营业税”、“90、70”对市场真正产生了影响，其它的一些政策由于地方政府的敷衍最终都未发挥实际效用。去年也仅是年底的房贷收缩起了立杆见影的作用。因此，今年国家还将继续出台一系列政策，特别是针对价格上涨过快的豪宅政策，其中杀伤力最大的当数物业税。

2007年，深圳房价剧烈波动，但全年平均实际上涨应该在25%以上。岁末年初，无论是业内人士还是普通百姓，对今年的预期普遍看好。当房地产市场高位运行六年之久，当楼价上涨成为全民和市委书记公识，市场一般会不知不觉朝着相反的方向滑进。

股市熊了五年，火了两年，地产火了六年，疯狂一年。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》用相当的篇幅，描绘了资本市场未来五年的发展前景：积极发展股票、债券等资本市场。随着“十一五规划”的实施，中国资本市场将迎来一个大发展的五年。今后五年将是中国股市的“黄金投资期”，此涨彼消，股市的红火必定分流部分投资资金，楼市的降温不可避免。

今年，人民币汇率调整也将大幅影响房价。据统计，2005年，中国贸易顺差达到创纪录的1000亿美元，比2004年增加近2倍，其中对美贸易顺差高达100亿美元。06年的数据表明，这一态势还在扩大，新的一年，人民币将面临具大的升值压力。如果汇率小幅调整，还会有更多的境外资金涌入中国。但是，一旦人民币升值达到理想预期，境外热钱又会纷纷撤出投资市场，会对房地产市场造成比较大的波动。

如果物业税在今年开征，对豪宅市场的杀伤力将是巨大的。日本在总结当年的房地产泡沫时，认为他们的物业税税率太低导致房价失控，而我国到目前为止，物业税的征收仍停留在讨论阶段。有消息表示，“十一五”期间，我国将稳步推行物业税，房价增长过快，房屋面积消费畸形攀高会让越来越多的普通百姓被边缘化，看来，物业税的开征已是剑在弦上不得不发了。

“山雨欲来风满楼”，以上种种迹象表明，07年下半年，市场拐点将到来，新一轮的洗牌将对全国5万多家地产开发商的开发质量、开发能力、资金运作能力提出新的考验。

中国有句谚语：悖入悖出。发展商应该知足了。

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