地产乱市须看清主流 08深圳楼市“不走寻常路”

乱世之下，群雄纷争；乱市之中，行业迷茫。中国楼市，正处于一个敏感的时间窗口，任何一条有份量的消息，都会让业内人士、投资者、普罗大众心神不定。日前，一则“东莞房价暴跌回两年前，楼市跳水降幅超三成”的新闻就有这种能量。万科，依然是这一事件的主角。

这桩新闻确实火药味十足，意味着东莞楼市出现恶化的可能性，中短期拐点基本形成。但又不能孤立地看待这一事，只有把它放在长三角和全国楼市 的背景下进行考量，分析潜藏在其背后的更深层次因素，才有更高层面的意义。

2007年已成为中国房地产发展史上不平凡的一年，这也注定2008年将“不走寻常路”，市场内在运行规律和政策的外部干预，使之首尾相接，密不可分。不妨再回溯的远一点，1998年住房制度改革，充分释放了房地产业的生产力，也使这一产业正如国家之所愿——成为拉动经济增长和促进内需的支柱产业。

在全国房地产市场整体快速增长的前提下，却也难掩区域经济和楼市发展的不均衡性。比如，从2002年开始，长三角房地产市场的增长速度与繁荣度明显高过其它区域，因此才有2005年严厉的调控政策——“国八条”。为此，其它城市亦有“上海感冒，全国吃药”的抱怨。正是在2005年以上海为龙头的长三角楼市步入调整期，2006年趋于稳定之时，以深圳为代表的珠三角和以北京为代表的环渤海地区“后来居上”，加速前进。

东莞楼市的“祸根”也正是那时埋下的。2005年笔者还在一家房地产代理公司做策划总监，公司在东莞代理的楼盘远比长三角的楼盘好卖，据说彼时东莞的楼市规模甚至超过天津，大量财大气粗的私营业纷纷在当地买楼置业——推高房价的情形类似2004年的温州（同样私营业主众多，炒房成风）。当然，与近邻深圳的房地产市场相比，东莞依然是小巫见大巫。深圳市场从2005年下半年异军突起，从很大程度上表征着珠三角楼市的崛起。基本上2006年全年和2007年上半年，深圳房价的涨幅持续位居全国前列。

天下没有不散的筵席。上海楼市2003和2004连续猛涨两年，2005年夏天终于狠狠地摔了一跤，大部分楼盘一度降价幅度在15-20%之间，万科一样没能挺住———那时万科还没现在降价降得这么有策略这么帅。深圳楼市神话一样没能撑过两个年头，从2007年7月开始，神话破灭，先是持续数月成交量减缩，接着价格下跌。从时间序列上讲，本轮全国楼市的调整也正是由深圳开始，先是波及珠三角，然后蔓延至北京、上海，以及中西部、东北等其它区域。最终，就是现在全国的楼市形态。

那么，现在全国楼市又是什么样子？整体而言，土地市场价量皆有所下跌，房产市场成交量回落，价格出现盘整。但是，很多人所谓的“拐点论”笔者尚不能认同。是否出现拐点，需要以空间和时间相界定。从空间上讲，深圳、东莞等个别城市可称得上出现拐点，但房地产市场发展的区域不均衡性使其它地区并未有明显迹象，至于全国市场，更无数据支撑。从时间上讲，短期（如1年左右）市场下调只能称之为波动，只有中长期（如3年以上）市场扭转才能称之拐点，比如美国2006年就出现自2001年以来楼市繁荣期结束的拐点。

综而论之，2008年中国楼市的发展必将降温降速，2007年纯属非理性繁荣。一方面，市场跑得太快，接下来需要慢跑一阵，这是源于市场机制的自我调整；另一方面，从紧的货币政策、大力推行的住房保障、加紧优化的住宅供应结构、打击投资、扼制投机等诸多调控措施，也会使2008年的房地产市场趋于平稳。然而，笔者认为目前很难出现全国性的拐点，毕竟我国经济增长、居民收入、城镇化进程、人民币升值保持高速等外部因素尚无明显改变，巨大的自住需求依然支撑着市场。而且，由于自2003年以来，政府一直在进行宏观调控，虽然成效不如人意，毕竟比美国前几年一直对楼市盲目乐观要好很多。因此，中国楼市即使会着陆，也是“软着陆”，而非美国式的“硬着陆”。

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