冯仑：在中国做地产要想成功就得学会看《色戒》

   
冯仑：我觉得两个办法，一个是按照香港模式继续做，控制你的信贷、现金流。这就是一个戒。因为在中国特别有趣的是，大家对土地储备这么盲目的崇拜是为什么？我觉得有两个假定完全是不经过思考的。第一，土地是有限的。我这块就没有。我告诉大家土地是无限的。为什么呢？你仔细想，第一，房地产是做什么生意的？是做平面生意还是做空间生意？是做空间生意，容积率是无限的，地就是无限的。因为你可以往上盖，很多国家管制空间，不管制平面。这个房子25层楼，我上面容积率是可以交易的。日本是这样。所以你得记住空间。并不是平面铺满了就没有了。第二，既使是平面的，土地是作为一个经济资源，它的有限、无限是依赖于价格存在的。大家读经济学，有限、无限跟价格有关。当价格高的时候，也可能供给发生变化，价格低的时候也可能变化。比如今天假定这个商铺卖了3、5万一平米，过了5年，这个地方商铺可以卖到20万，你相信有人来拆吗？我每次到纽约，他们都带我看地，我说这不对啊，纽约都200年城市了，按照中国人讲，土地过两天就没有了。我今天在纽约就应该看不到地了，大概50年前就应该结束所有人看地的历史，可是今天你去纽约，老让你看地，而且房地产市场还在增长。更重要的是纽约房子盖在哪？这就是说土地是有限的这个假定，包括分析师、地产商，这不是戒，非要把它当做一个戒。

另外在中国土地是国有的，你想在这上面赚很多钱，不可能。台湾、纽约管一块地50、70年，第三代才开发。香港土地是私有的，不开发，政府是不管的。我们不开发，政府要管。你买那么多干什么？要么你不去买的话，买了之后你就准备跟党做斗争。所以我说房地产市场当中，色和戒，你一定要把真正的戒搞清楚。土地供应我认为是无限的，所以他不是一个戒。如果你能处理好土地这个关系，实际上这个公司会走得很从容。目前来说，应该说多数企业控制在2、3年内经营规模所需要就足够了。

第二，在房地产企业目前来说，经营跟竞争，环境是很复杂的。所以要更加注意自己的专业性，为什么呢？房地产这个东西，我们今天国内大部分都是开发，大部分差不多都是项目公司、大部分都是香港模式。所以你做一点点改变，比如你精细化，你不简单的跟大家一样，你去研究房地产商业模式，至少可以有几十种。你比如我知道有一个创业公司研究一个模式，当然未必现在有人可以做出来。大家知不知道租金回报是哪一类业态？不是这种。是八宝山告别厅。就是说他是30平米，45分钟哭一场，收1800人民币。政府告别厅又做得很破，冬天的时候，站在外面排队特别冷，进去不是哭出来的眼泪，是冻出来的眼泪，家属也不开心。所以有人建议全国国有火化场旁边做一个比较有人性的告别厅。八宝山告别厅一年租金回报可以到700万，你想才30平米，成本多少，一张铁窗、一个花圈、两个挽联都是临时拉的，加上一个传送带，把尸体传进去就完了，连杯水都没有。所以如果中国能做到每一个城市都和八宝山合起来做。他只是允许你告别完了的尸体也传到他的火化炉里，你想你的回报非常高。这也是一种商业模式。有一个创业投资他们看一个项目来找我，跟我聊天，这种项目他们认为在全国回报非常高。所以这是一种。

还比如，你做同性恋公寓，一个城市，可能北京有50套、上海有50套、深圳有100套。量不大，但是你完全可以生存的很好，因为除了你，没有人做。在台湾，我跟王石发现他们的细分市场做得非常细，包括同性恋以外的单身女性公寓。现在剩女非常多，你专门为这样一些客户做成女性公寓，不多，一个城市有个100套足够，但是做得非常温馨、窝心。媒体就像教导我们的爱情一样，他是不负责任的，他告诉我们这样，但是我们失败了，找不到这个东西。所以我觉得在房地产商业模式当中，做进一步细分，去研究，实际上也是一种戒，而不是跟大家去学习这种简单的做法，这样你的生意会非常好，而且非常稳定，不会有竞争。

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