冯仑：目前死掉的地产公司都是青春期脸上长疙瘩

2008年4月20日，“风马牛集中营“野蛮中国行——深圳站，在蛇口沃尔玛花园城购物中心中庭举行。搜房网作为本次活动的独家网络支持媒体，对活动进行了全程直播。直播请进》》以下是嘉宾发言：

冯仑博客 :冯言冯语·风马牛  http://fenglun.blog.soufun.com/

主持人（沈永淳）：刚才侧重讲了开发商的投资。其实我更想代表我们深圳的一些市民，请教一个非常迫切的问题，大家知道我们现在信息太混乱，我们也无法判断到底怎么走，美国次按来了，全世界都说房市不行了，一边是人民币对美元不断升值，但是对欧元不断贬值。一方面说深圳利好，深港开发密切了，我们房价向香港靠拢了。但是另一方面，深圳房价不断下降，不断变相降价，包括很多打电话过来报社咨询的读者问，我们现在该买房吗？我们现在怎么看待形势？我现在想请冯先生代我回答这个问题。

冯仑：的确是现在预期非常混乱。你们乱，我们也乱，头发也乱了。曾经有一个电影说：头发乱了，大家都乱了。预期混乱的原因我觉得主要是因为去年下半年以来政府出台了最重要的政策，两年以前政府所有政策导向是希望地产商解决所有人居住问题，所以整个社会、媒体都在批评地产商，认为暴利。后来发现并不是地产商可以解决所有问题，因为房地产包括商品房当中真正属于开发商能提供的，还有很多集资房、内部各种各样的，所以政府才发现保障和市场供应这两件事不能靠一个人来办，于是政府自己到前面来，24号文件提出来30%由开发商来管，70%由政府来管或者政府主导，这就是从廉租房到经济适用房、限价房，这个地带由完全非市场的保障到有限的市场，这都是政府来管。这样一来，预期就乱了，为什么乱了呢？出现了一个很兴趣的现象，相当一个球场，原来我们在球场上都希望看打篮球或者看足球，政府希望所有人鼓掌都满意。后来发现因为有些人想看篮球，政府说70%人踢足球、30%人打篮球这就会出现中场休息期间，运动员要自己找角色是踢足球还是打篮球，观众也要看我是坐这边还是坐那边，教练也要选择、裁判也要选择。这个期间大概15分钟到30分钟，前15分钟是必要的，后15分钟是重新改换游戏规则。这个时期就必须等坐下来所有看足球的人、看篮球的人分别为他们的运动员再鼓掌。中国今天的房地产市场大概要到明年上半年才能完成这30分钟的游戏重新把它做下来。在这中间都属于无人喝采时期，别说消费者自己没有办法给自己喝采，开发商也面临一个不知道做什么。假定现在你盖住宅，第一，只做高档房。出问题了，政府供地是按照70%是低档房。你难得碰到一块，他给你一个高档房的地，但是他给了你拍卖拿的高价的地，但是他不让做大户型。这样做高档房的人只好等一等。你说做中档的，你做商品房中档还是双限房还是廉租房。于是有点乱了。你说做廉租房，廉租房政府都给本地国企来做了，还要寻租，你也做不动。开发商也不知道这三个里面到底重点做哪一个，于是前进不得、后退不得，怎么办？稍息。消费者现在也乱了？为什么乱了？现在买房人群是哪些人群，是中国最活跃、最具成长的一批人。25-30岁的人是买房的主力，这部分人有两个特点：第一，为结婚而买房。西安最近做了一个调查，61%女性说没有房子，不嫁。我原来只是逻辑上讲，这有很多数据。造成买房大量提前，上海甚至在约会中都分了三六九等，一等人有房有车无房贷，小姑娘马上去见。二等人是有房有车有房贷，三等人是无车无房无房贷，但是有能力。最往下是约会都约不到的。正是因为这样，我经常开玩笑说未婚女性推动房价上涨，未婚女性决定了男青年买不买。这部分人是买房最活跃的人，所以这部分人现在是一部分。第二，我们中国的财务管理不像美国那样，父母都给孩子钱。我们可以提前买房。第三，我们整个这部分人，正处于受教育非常好的时候，而且这些人有网络的霸权。现在网络霸权都在这个年龄段的年轻人，他们在网上可以人肉搜索，可以随便折腾，然后不断的折腾，所以他们经常会爆发出一些特别的声音，比如说说房价涨，买不起。真正买不起房的人，拆迁户。第一，拆迁都解决了，旧城改造都解决了。第二，他们不上网。其实主要是这部分人嚷嚷着。但是他们带动多少人呢？可能他在深圳买不起房，可能跟甘肃的老家要钱，甘肃父母说了我一辈子积蓄不够买一个厕所，于是这个帖子到网上了。这部分特殊人群是中国最大的活跃人群。这部分人为什么又糊涂了呢？25-35岁实际上是一个人生选择，人生选择你也面临着选择，你是买双限房、买廉租房、买经济适用房，现在就得决定。你决定买经济适用房，你说我一辈子只有这个能力，你看着办，咱就住经济适用房，你说女孩子能不跑吗？所以他不能这样。你说买双限房，要摇号，排队时间很长。只能买商品房，现在又不够。所以没有一个男人说我一辈子只能买经济适用房。所以在人生关口，他有可能成为经济适用房客户，但是他也不愿意去。所以到现在经济适用房都变成一些年纪偏大的人申请，年轻人都往商品房挤。因为今天的确没有办法自己把自己定位成永远住廉租房、经济适用房，如果你在这里等，就像香港一样可能要等20年。你不能说我去选经济适用房成为人生住房目标，没有一个年轻人甘愿这样。这样就造成了一个困惑。政府也困惑，70%资源来自税收、财政、各种办法的转移支付。那么这部分资金的安排，财政部出了一些政策，大概5种资金渠道解决。另外双限房怎么固定、怎么摇号这也是刚刚开始。30%到底怎么放开？能不能做别墅，他又不敢房。这边也不放。所以政府作为教练、裁判也是困惑着。于是这个时期，预期是一个比较混乱的时候。在这个混乱的时候，买不买房就变成另外一个问题。就是兵荒马乱的时候该不该生孩子。但是肯定有人生孩子，也肯定有人结婚。就像伊拉克打仗的时候，我们也看到有人后面拿着枪，前面戴着婚纱，但是数量会减少。这就是现在市场气氛比较低迷、预期比较混乱、交易量很少，这个少就少到了兵荒马乱他还要结婚的样子，可能奉子结婚，不结婚不行了。但是只要不是这些特殊原因，都在观望。我认为这个观望期大概会到明年上半年。我认为这个时候，运动员、裁判员、观众都需要自己调整，这段稍微困难一点，难受一点，但是并不表明大家不想结婚、不想买房，就像兵荒马乱结婚人少了，但是并不代表大家不做爱、不生孩子。但是大家不在正常的房子做爱、生孩子，可能在逃荒路上。所以这个市场需要有那么一段时间来使新的游戏规则建立起来，使这个预期敏感起来。这跟股市一样，一方面，印花水这么高，政府在市场收这么多钱。一方面现在市场这样一个情况，也是无人喝采。所幸比较好的一个事情是我们都在波动中成长，在困难中理解市场经济，在投资损失中知道投资的风险，大家都是这样，我们现在是女青年在房价波动中知道嫁人不是嫁房价，是嫁老公。是先选老公，后选房子，不是先选房子，后选老公，谢谢！
 
主持人（沈永淳）：刚才冯仑讲了很多，我现在想到一个现实的问题。这段时间以来，这一两个月由于深圳房价降的很厉害，很多楼盘出现了大幅降价、变相降价，对前期业主补贴的行为，还由于有些企业处理的不好，甚至上演了去市政府游行，要求开发商补贴下跌的房价。当年万通从泡沫当中生存下来的企业，当年你们有没有遇到这种情况？要是你现在来处理这个事情，你会给前期业主补贴因为房价下跌的补偿吗？

冯仑：中国市场经济处于青春期，所以很多问题都是青春期脸上长疙瘩的问题。北京也有这个现象，去年买房的业主到现场不许开发商降价。但是开发商没有办法，还是要降。最近以至于在1月份，南京有一个投江。前面故事就不说了，总之他和老婆犹豫了很给，房价一路上涨，原来计划买120平米，后来犹豫了一下只能买80、90平米，又犹豫了一下只能买70平米，老婆就指责，说你这个笨蛋，当时不早买。买了后，房价就开始下降，开始送装修，老婆又说了，你怎么这么笨呢，你晚两个月不好吗？说你跟开发商谈，他就去找开发商谈，开发商说合同上没有这一条，你当时签合同就是当时，不能说你娶媳妇后发现她有病，就非退回给丈母娘，你就得认。就这样谈了三四次，谈不下来。有一次跟开发商谈完后，两个人又吵，走到长江大桥上，这个男的说我自己不管了，你自己弄吧，自己跳下去了。于是这个女的就疯了，也要跳，后来给拦住了。这个事情反映了市场波动的情况。另外也反映了消费者当时第一波买股票的，当时股票一跳也有闹事的，但是今天没有这样的情况了。但是这个情况今天在房地产市场上爆发出来了。所以应该这么说，买房是一个法律合同，你只能以合同为准，你要是去胁迫开发商，你是违法行为。至于大家善意的跟开发商沟通能不能补偿，这就看开发商意愿，他补给你是他的善意，他不补给你是他的责任，他也不违反。所以在这种情况下，游行。就像股票没有钱了，砸营业厅。这属于消费者自身意识还不够成熟。这一轮当中，通过房市，不仅教育未婚女青年，也教育已婚男青年，你不能说你买贵了，他就今天不能降价。这种情况，深圳有游行，可能在全国是走得比较往前。内地基本上是给开发商施加压力，打电话、发帖子、派人到售楼处劝阻，但是政府也不管，开发商也不管，你即使跳了长江，那个开发商仍然是没有改变，给你们家再补点。所以我认为这个过程是一个痛苦的适应市场的过程，也是告诉大家买房有风险，入市须谨慎。

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