世联陈劲松:“八零后”置业宣言与买方市场来临

2008年5月1日，在深圳会展中心牡丹厅举办的“中国休闲产业高峰论坛暨金融街品牌发布会”上，世联地产董事长陈劲松在春交会上第一个发出了一个振聋发聩的声音：　“2008年八零后应该搞一个八零后的居住宣言！”、“你们将是取决于整个未来中国房地产的主流”。　

其发言当即就赢得了满堂彩，叫好声不绝于耳，给沉闷的楼市可谓注入了一丝生机昂然的绿色。陈劲松从人口统计角度分析中国婴儿潮一代人，也就是大概在我们第一次大饥荒，就是60年大饥荒之后，中国人是猛生了一批人。他们曾是历史的关键时期，挑大梁，成为社会主流，在各个行业的担任骨干，他有绝对的购买力。但面对却面临着退休，家庭也因子女外出求，工作，出现“空巢期”。为此，他判断八零后开始进入了主流消费群，八零后开始登场。他建议2008，年八零后应该搞一个八零后的居住宣言，八零后已进入主流。陈劲松也用了诙谐的语言描述了八零后的特征，并指出当前的房地产产品已完全不符合这个群体的需求，八零后对房子的需求，决定了未来中国房地产包括休闲地产户型的走向。他也提出了自已的建议的警告：中国房地产在经过这一轮调整，当我们说今年房地产资金量可能会淘汰一批开发商的时候，未来对这两个趋势忽视的开发商开发的产品也将会被淘汰。包括对休闲地产趋势的认识不足的开发商会觉得丧失非常多的机会，当然包括消费者。

笔者认为，这是春交会五月一日开场的最为精彩、最有价值的观点。其实早在2006年７月份陈劲松领导下的《世联地产评论》曾作为深入的研究，发表过封面为《“婴儿潮”——房地产长期趋势的首次预测》的文章。也算是其于同感，笔者也曾在2006年3月在《每周地产评论》，《证券时报》上发表《中国经济严重失衡 房价必须理性回归！》、《“婴儿潮”与楼市泡沫》，其中引用了当时正在流行的一本书《下一个大泡泡：如何在历史上最大的牛市中获利：2005～2009》的数据及观点。作者以率先将人口趋势引入经济分析而闻名。在房地产上，作者哈里·S·登特认为在人口统计学周期的每个阶段上，形成房屋需求和价格的所有关键因素，正是它们影响了房屋建设和房地产业，其中有四个基本的趋势决定了建筑业增长和房屋价格。他认为，2009年或2010年以后，“婴儿潮”那一代人导致的大规模消费浪潮将调头向下，它造成的影响同1990年到2004年日本的情况很类似。

事实上，中国正在面临着这样的问题。或许是2006年时值中国地产泡沫正成长中，陈劲松和他的团队的研究没有引起太大重视罢。但在2008年中国房地产正面临“拐点”时，陈劲松从人口统计角度大声喊出：“八零后进入了主流消费群、八零后开始登场、八零后已进入主流”，可谓是极合时宜，也需要智慧。

我的问题是，八零后来后，开发商如何办，陈劲松坚定地认为：“如果说美国汽车带动了美国一代人的成长的话，那么八零后正好赶上中国汽车时代的来临，正好赶上中国城际开始融合的时代来临，正好赶上中国房地产调整期的来临，我觉得八零后这个时候大大声声地说，你们将是取决于整个未来中国房地产的主流，而且你们的取向决定开发商的态度。”

这是一位智者对市场的判断，对趋势的把握。当场也获得了金融街一脉相承的是，笔者和所在搜房网也在深圳楼市深度调整时期，发出了“买方市场”来临的声音，重提“以客户为中心”，呼吁开发商要多多研究“买方”，而不是“闭门造车”，要多关切客户的收入、生存状况和需求偏好，特别关注“中产阶级”这一群体，而八零后则是一个重要伏笔。本人一再强调“拐点”并非只是房价，而买方客群发生了重要变化，更是城市转型的开始。我认为：“前两年，或是更早前的深圳楼市一直是在为富人打造“安乐窝”，甚至是为“投机者”、“炒房者”准备的投资品，并不为居住而考虑，这有悖于“大道”，而“变天”之后，楼市需求主体自然也发生“逆转”，客群至少少了五分之四！如何应对，深圳楼市应该做好准备，否则会被历史的洪流所淹没，在海浪中被淘汰！”在曾在近期的《每周地产评论：告别“刻舟求剑”：深圳楼市应随需应变！》也发出了警告：“随需应变的楼市，需求决定生死，市场如同战场，深圳楼市的洗牌也才开始拉开帷幕！”令人欣慰的是,深圳的地产界也开始研究“买方市场”，也有越来越多的机构敏锐地抓时代的方向：提出了“80年代，90平米，网络生活”的课题研究思路。

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