金融街高靓：明天的金海湾会比三亚的亚龙湾还好

(搜房网 记者 王方)　2008年5月1日下午，值深圳春交会开幕之际，“中国休闲产业高峰论坛暨金融街品牌发布会”在深圳会展中心五楼的牡丹厅隆重举办，来自金融街控股、建设部住宅产业化促进中心、中国休闲经济研究中心、惠州市旅游局、广东省高尔夫球协会、惠州金海湾喜来登度假酒店、世联地产和300多名关心中国休闲地产未来发展趋势的听众一同交流、分享了专家、学者、地产人对休闲地产现状与未来的观察与思考。

金融街的“金海湾”项目无疑就是这一论坛的主角，也是本次深圳春交会最引人注目的项目之一。这是“金海湾”继去年第一次登陆秋交会亮相深圳发出“聚焦中国新湾区”号动员后的又一次“集结号”！

“金海湾”如此受到深圳人关注，不仅仅该项目出自颇具实力，已进入中国房地产企业TOP10方阵的北京金融街控股，更是这一项目的所在地惠州大亚湾东岸----“巽寮湾”----这里是粤东数百公里海岸线中海水最洁净的海湾之一。位于惠东县的巽寮湾，属南亚热带温湿型海洋气候，年平均气温21.7℃，总面积105平方公里。区内拥有得天独厚的滨海旅游资源，总长20多公里的海岸线内，有八个海湾，以石奇美、水奇清、沙奇白著称，被誉为“绿色翡翠”和“天赐白金堤”。用金融街控股股份有限公司常务副总经理、金融街惠州置业有限公司总经理高靓女士的话来说就是：“上帝许诺的天堂没有出现，人间的美景已在这里存续了千万年。”正是“巽寮湾”在很长时间内没有开发，一直处于原始阶段，金融街的介入可谓是进入到了一个全新的历史时期。为此，她说：“我们要像对待上帝赐给我们的所谓天堂一样去小心谨慎地对待这个项目。”当地政府和金融街也都达成一致辞“保护海洋生态应为首要条件”。

“南有华侨城，北有金融街”。众所周知，金融街是商务地产开发，而华侨城在深圳专长是旅游。但现在发现金融街跑到华侨城家门口开发旅游项目，是否具有优势？面对媒体的疑问，高靓女士也在多处场合里露了金融待的底，一是实力，二是专业，三是区域开发经验与造城能力。尽管她认为这些经验也不见得完全都够用，但金融街还会在项目的规划及建设过程中不断地去摸索、不断地去完善！

正如与会专家呼：“中国休闲时代已经来临”一样，世联地产董事长陈劲松也分析了：整个珠三角也在面临着人口统计学上的重大变化，婴儿潮一代的人已成为中国最具购买力的人群，在面临“空巢期”之际，中国休闲地产大有可为，80后一代人也将决定休闲地产的未来。大部分专家认为休闲也将成为人们重要的生活方式，珠三角的城际加速融合，交通的不断完善，外出休闲机会越来越多，而金融街“金海湾”出现可谓是天时、地利、人和。

对于未来，高靓女士显得比较从容与自信：金融街将在此项目上持续投资逾１００亿，共１０年。

论坛结束后，高靓女士携团队及合作合伙在贵宾厅回答了来自深圳、北京的媒体记者关心的热点问题。以下是采访内容：

  
金融街控股股份有限公司常务副总经理、金融街惠州置业有限公司总经理高靓女士

搜房网：我提第一个问题，现在有媒体说“南有华侨城，北有金融街”，在北京大家都知道金融街，金融街是商务地产开发，华侨城在深圳专长是旅游。现在发现金融街跑到华侨城家门口开发旅游项目，不知道金融街是怎么看这件事，金融街到底有哪些优势开发这个项目？另外我们看到前期投入非常大，回报周期是不是很长？

高靓：其实是这样，金融街虽然没有做过旅游地产的项目，这个项目我们公司所有同仁包括我个人认为华侨城是我们学习的榜样，所以我们认真学习华侨城做旅游地产项目开发的模式及开发过程中的思路和做法。我认为一个项目开发的成功要具备一些基本的条件，第一就是这个项目本身的资源应该是成功的必备因素，如果我们现在谈的不是在金海湾做旅游地产，打个比方我们还是在惠东，是在惠东的县城，非得给大家描述说要在这儿做成一个滨海的大盘，我觉得这根本不现实，就缺乏一个项目成功的基本因素。刚才因为时间的原因我没有细讲，这个项目本身有很多所谓价值提升的元素，这些元素对项目的成功是非常重要的。比如说交通，深圳人是可以接受所谓两小时的生活圈，比如说这次“五一”放假三天，三天我们去一个开车两个小时到达的地方，可以变换一下你生活的环境和生活方式，我觉得这些大家肯定是可以接受的。它的距离、交通以及相关的配套设施，我们认为完全能够具备非常好的滨海生活区的基本条件，这是这个项目必备的成功因素。换个角度说，即便是换了华侨城今天做这个项目，如果没有这么好的资源，我相信任何一个公司做起来都会很难。

第二个因素是说金融街有这样的实力，包括了专业实力和资金实力。资金实力我已经讲了，在那样一个地方投资，我们总的建筑体和总投资之间的关系资金是相当相当充裕的，虽然我们会投资一些所谓的旅游、商业或者是长线回收的项目，但是我们经过仔细的计算，资金是足以平衡的。因为我还有很多销售的项目，今天我们对大家宣传的是销售的项目，我还有部分回笼的资金。

从增发融资的角度来看广大股东也是非常认可公司做这个项目，大家是认可对这个项目的投资支持。

另一个角度是专业能力，行业内大家会大概分一下，什么叫大公司？就是说你能够做一个所谓几十万、上百万平米的大盘，还是只。比如说给你一平方公里的地，在这一平方公里的地你是要做路的，路要做多宽、路网做到多密，多少面积做绿化、多少面积做市政配套设施，这些配套设施做多大的体量，然后放在什么地方。这些做完了再研究你的客户，需要多少的住宅、多少的商业、多少的餐饮、多少的办公楼等等，这些不是一般房地产公司就能够做的，我们之前在金融街开发过程中积累了十几年的经验，这样的经验在中国的房地产行业中、中国的房地产开发公司里是非常非常宝贵的。这些经验也不见得完全都够用，我们还会在项目的规划及建设过程中不断地去摸索、不断地去完善，所以基本条件我们认为都具备了，我们认为值得一试，把这个项目去做好。

记者：我想问高总一个问题，这个项目体量非常大，开发周期差不多有十年，想问一下这十年开发的所有产品都属于休闲地产的类型吗？我们知道目前市场比较淡季，稍微有一些瓶颈，还要有一些突围，你们对休闲地区有什么样的看法和措施，在不同的市场中如何有一个突破？

高靓：整个项目开发过程中之所以需要用十年我们考虑了市场接纳程度和接纳速度的问题，如果说我们就是盖房子根本不用十年，五年之内就可以把房子都盖好，因为我的钱是现成的，所以我不需要那么长时间。为什么在十年开发过程中把项目建成，我们就考虑市场的接纳程度，而且做一个区域，让这个区域慢慢成熟，热了我们再去做一个新的区域，而不是马上把房子盖好。

同时在这个过程中我们还是不断学习做旅游地产的经验，我们先做一些给区域配套的旅游设施，比如说我们要做酒店，为什么我们第一个要做酒店？因为大家到那个地方要吃、要住，这是一个基本的问题。二是我们要给大家做很多海上、山上、陆上的旅游设施，还是那个研究，开了两个小时的车到那个地方除了游泳之外还能干什么。马总这家酒店开了以后，马总从三亚引进了很好的水上运动公司，这个公司可以提供给大家在海上滑翔、跳伞、潜水，这样这两个小时就很充裕了，两个小时过去以后你觉得很值。你先学潜水，大家都有类似的经历，去国外马尔代夫也是一样，先让你学潜水，学完潜水给你发一个证才可以做一些运动，这样大家就有事做。慢慢的到这个地方来的人会越来越多，来的人越来越多大家自然就会有很多住房的需求，有市场的需求自然就会有人愿意来投资，是一个良性循环，我们通过把握循环掌握整个项目的开发节奏，而不是一味的把房子盖起来卖掉，即便是那样房子全部卖掉了，但它是一个空城、死城，不是一个有生机、有活力的地方。我们希望在这个项目的过程中遵循基本的行业规律，遵循经济发展的规律，在这个过程中大家可能都会受益。

我们为什么最早推出销售的这个盘呢？我们拿到这个项目很久了，有很多的股东、很多基金经理人都问我们，很多人在股市五、六千点崩盘之前大家都赚的盆满、钵满了，很多人都问我们你们的盘什么时候开，包括我们北京的很多合作伙伴。我们可以先少量放出一部分，先试探一下市场，试探一下客户的需求。刚才世联的陈总虽然分析了80后的人使用习惯是什么样的，但我们一定是通过把东西销售给客户，通过客户真实反馈给我们意见和要求再不断完善我们后续的产品。

从股东对我们的要求来讲，相对来说对我们的发展速度有了一个合理的区间，股东也是客观的对待这个项目，大家认为这个项目今后的升值是必然，只是时间的问题，没有必要那么急。

记者：我有一个问题想问，可能我的问题是来自两个PK，因为巽寮这个项目很大有24平方公里，在巽寮做旅游地产，跟它在资源上能够相提并论的是三亚，所以做一个24平方公里的项目肯定要站在区域运营或诚信运营的角度来探讨，巽寮PK三亚会怎么样？二、这个是项目是金海湾，那天马总他们的项目喜来登，说在那儿可能有四家大的酒店，马上我们想到三亚亚龙湾喜来登、万豪都是在一起的，这个时候用金海湾PK亚龙湾会怎么样？

高靓：其实这两个PK说的是一个问题，比如说金海湾和三亚或者金海湾和亚龙湾其实是一个问题，客观地讲今天的金海湾肯定不如今天的三亚，但是明天的金海湾肯定会比明天的三亚好很多，为什么呢？这是一个基本的规律，后人做的肯定比前人好，因为人总是在进步和发展的。三亚经过了多少城市的经营包括投资者的贡献和参与，应该说现在已经成为了一个非常好的旅游和度假胜地，这是有目共睹的，我觉得这也是我们需要学习、参考的一个非常典型的案例。它其实经过了很多年，三亚也经过了十几将近二十年时间的发展，我们也希望各位朋友稍微有一点耐心，不要拿我们很Baby的时候跟一个发展很成熟的项目去比，稍微给我们一点时间和耐心。

第二、在三亚整个发展过程中，我们认为就一个海滨开发规划的角度来讲还是有很多再去优化和完善的地方。首先是对海滩资源的态度，我们认为这是很重要的东西，因为我们做的是滨海项目。大家知道三亚所有的酒店都是在海滩旁边一个一个建立，海滩是每个酒店专属的，当然它允许有客穿行。在我们项目的规划上，这个问题我们的设计师沟通了很多次，最后是把滨海这一条海滩规划成公共的步行道，这个步行道不允许车走，只允许人走，代表了我们对中区沙滩的态度，我们认为沙滩应该是公共的，应该是所有人都有权利去享受的，而不应该说我是这个酒店的客人我有权利享受沙滩，我不是这个酒店的客人到这儿会觉得不好意思，这是我们一个不同的态度。其次在三亚的规划里我们只是看到他们在海边做了酒店，但是看不到一个新兴的城镇和生活的社区，你们每个人去不知道有没有一种感受，在酒店里会非常舒服有时候恍如在国外，但是到了马总他们的三亚喜来登以后园林景观做的非常好，但是有一个困惑就是你出了酒店找顿饭吃是很难的一件事，你要坐很远的车还得问司机哪儿有饭吃，他会带你到很远很远的一个地方去。

我们做这个项目过程中提前要把这个问题考虑好，什么区域是给大家配套吃饭、买东西、玩的，把这些东西规划好，这样酒店只是你栖身的场所，出了酒店以后依然有很多东西。因为只有外面的生活或活动丰富了，你才愿意在酒店多待一晚或两晚，从规划的角度来讲这是我们跟三亚有区别的一个地方，相对来说我们的配套设施会更全、功能会更全。

第三、你刚才讲到我们的酒店是不是不如三亚多，我个人认为酒店并不代表一个旅游度假区的任何东西，不能完全代表它的档次，它是一个很表象的东西。最重要的是你是否能够给在这个地方生活或到这儿来玩的人提供非常舒适的居所。我举一个不是特别恰当的例子，我到深圳出差最喜欢住的酒店是木棉花，但是它又不是酒店。在海边除了酒店之用我们还做了很多公寓，比如蓝总他们做中区规划方案的时候，可能我们在妈祖庙旁边做一个非常传统的围屋，都是可以住的酒店或者都是可以住的地方，都可以给你提供非常干净、非常方便的服务。因为今后人的需求个性化越来越多，有的人喜欢住喜来登，有的人可能就是喜欢住传统的围屋，因为到了客家人的地方就希望去感受和体验一下客家人是怎么样生活的。面对不同客人的需求，我们有条件和能力的时候都可以给大家提供，这样你会觉得有意思。这次来你住这个酒店，下次来住那个公寓，再下次来可能住了一个客栈，你会觉得非常有意思，你会愿意重复的来。结论是我们认为明天的金海湾会比三亚的亚龙湾还好。

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