地产商如意算盘落空：市场指向80后 枪口指自己

我看地产商有点赶着鸭子上架的味道，70/90户型结构调整政策、9.27提高多套住宅首付的限制以及温家宝关注的中产阶级购房把地产商逼到了墙角；尤其自去年10月以来，各地成交户型中小户型占了大多数比例，深圳也不例外。我以为，地产商吆喝80后买房无异于吆喝婴儿买牛奶、纸尿片，婴儿的成长与生活离不开牛奶、纸尿片这两样东西，但是并不代表婴儿有购买牛奶、纸尿片的能力，但是他们的父母能。

可以说，婴儿是牛奶、纸尿片最大的刚性需求群体，因为他们实在离不开这两样东西，就像“鱼儿离不开水”、“人离不开空气”一样。中国1.2亿80后人口，其中大多数是独生子，大多数是温室中长大的花朵。深圳的80后人口尤其多，毕竟深圳的平均年龄才29岁，他们要结婚要生子，需要一个自己的家，房子就是他们的最大的刚性需求。地产商其实“醉翁之意不在酒”，他们企图利用80后的刚性需求和心智模式，比如超前消费、依赖父母的心理，催生父母与儿子“合作买房模式=父母给首付+80后月供”。实际上，80后的父辈们就是中国第二次婴儿潮前后出生的一代，他们人口总数大约4亿左右，他们中大多数已经步入了社会的富裕阶层，因而极有可能成为掏钱卖牛奶、纸尿片的人。

然而不幸的是，深圳是一个典型的移民城市，人口的流动性、人口素质的先天不良以及产业升级等等因素决定了大多数人在深圳没有归宿感：“人在深圳，却没有家的感觉”。深圳有很多人尽量压低本地消费——不买房、不买车、而是把钱寄回原住地。那么，这一次开发商的如意算盘能否得逞？请看笔者分析。

青年置业计划：王石人格分裂？

王石一边建议青年人在40岁之前没有必要急着买房；一边在全国各大城市推行青年(19岁-46岁)置业计划。

这初一看，有点口是心非、言行不一的做派，难道王石先生人格分裂，着实让人摸不着头脑。

不过，今年4月23日王石在股东大会上明确表态，弃大抓小，押注“小户型+精装修”。其实早在2001年，王石已明确提出“小户型将是未来市场的主流”的观点。

这不，王石先生声东击西、虚晃一枪，押注“小户型+精装修”与青年置业计划一脉相承，代表了股东的利益也代表了行业的潮流。那么，王石建议40岁之前不急于买房则是一种安慰的籍口，这与龙永图先生提倡的年轻人买房不如租房的论调异曲同工，都是代表政府、代表公平发出的声音。

此时此刻，王石的用心良苦终于水落石出。我们也看到了王石先生的真面目，他绝非人格分裂，而是分身无术，其本来就是三个代表的完美化身：代表股东、代表行业、代表政府。因而，民众在认识王石的时候，往往会产生错位。

实际上，金地地产也是一个提前认识并实践“小户型将是未来市场的主流”提法的品牌开发商。深圳的金地梅陇镇以绚丽、多彩、激情的形象叫板楼市，另外武汉的楼盘金地•格林小城也提出了“123青春置业计划”。中铁置业在深圳前海开发的诺的国际居住区也提出了“只有精英的世界”，主要销售给一次置业的年轻白领。深圳布吉石芽岭片区的慢城也开门见山地提出了“2008我们结婚吧”的营销口号。

伴随着大量投资投机购房人群的退潮，2008年住房的需求对象，将主要集中在首次置业者和改善居住置业者两类人身上。这两类人的购房需求就是被当前开发商津津乐道的刚性需求。

中国加速变老：梦断高房价！

王石既然是“三个代表”的完美化身，我不得不经常引用他的话。他在接受经济半小时访谈时公开表示：“房价这样的上涨，已经上涨到中产阶层，就是年收入在6万人民币到20万人民币这样一个阶层，他们已经感觉到买房子非常吃力的时候，这个房市快要出问题了”。

中国中产阶级的人口总数没有确切的数字，不过据权威机构预测到2015年大概是6.2亿。王石所言的中产阶级只是上层的中产阶级。这个数字与中国二、三次“婴儿潮”时代出生的人口总数极为接近，第二次“婴儿潮”发生在1965年左右，这部分人的年龄目前在35-45岁左右，人口总量大概4亿左右，占总人口数量的30%；第三次婴儿潮发生在1985年前后，这部分人的年龄目前在25-35左右，人口总量大约1.2亿左右。第二、三次婴儿潮所生产的人口总数大约有5.2亿左右。

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