每周地产评论:深圳楼市已"回凉" 理性预期应形成

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 每周地产评论

深圳楼市已“回凉” 理性预期应加速形成!

■王方 

“人们对物价的预期比物价上涨本身更可怕”。

这是今年两会期间温家宝总答记者问时说得一句话。他说：“我们提出了今年CPI确定为4.8%左右的预测目标。说句老实话,实现这一目标是不容易的。但我们依然没有改变这个目标,主要出于两点考虑:第一,它表明政府的决心,要把控制物价和抑制通货膨胀作为今年政府工作的首要任务。第二,它稳定老百姓对物价的预期。在物价上涨较快时,人们对物价的预期比物价上涨本身更可怕。”

这句话用在楼市也非常合适，正可谓：“房价暴涨预期比房价上涨本身还可怕”。特别是在2007年深圳楼市暴涨之时，居然还有人鼓吹房价还要涨，还要与香港接轨等等。据深圳国土局数据统计，深圳房价从2007年1月的每平方米10872元，一路飙涨60%，到10月已是每平方米17350元。

正是政府洞察了世界经济变化的趋势和国内潜流涌动的金融风险，自去年9月27日出台为降低“房价暴涨预期”的“房贷新政”后，深圳楼市成交量、价格双双急速一路下滑，进入“寒冬”！数据与去年相比则截然相反：据统计,2008年5月，深圳的新房成交均价为每平方米1.1万元，相比去年同期，下降了24%。5月的成交量也比去年同期下降了22%。自去年第四季度深圳楼市开始调整以来，深圳新房成交均价已从最高峰下调了63%，成交量则比去年的最高成交量缩水52%。业内对深圳楼市“过山车”、“冰火两天”的评价不绝于耳！但身处其中的“风暴”中的购房者远不是几句评论能够总结的，因为一高一低的楼市行情就像人跳动的心脏一样，伴随的是难以名状的“喜怒哀乐”。

向上的预期，开发商高兴，购房者着急，那么向下的预期呢？笔者认为也正是“下跌的预期比下跌更可怕”。正如，美国经济因“次贷危机”而衰退，但美国政府，美联储依然乐观，且不断救市一样。中国也是一样，在股市一路走跌的状况下，于4月13日发布信息：“经国务院批准，从4月24日起证券（股票）交易印花税税率由现行的千分之三调整为千分之一。”在发生汶川大地震后，国家担心经济出新的动荡时，在国际国内形势出现不少新的复杂因素、面临不少新的严峻挑战的情况下，6月13日，中共中央、国务院在京召开的省区市和中央部门主要负责同志会议强调：“要维护房地产市场和资本市场的稳定”。对此，笔者认为是一种预期的引导，而非“救市”之论。

尽管深圳楼市正呈现出“一地鸡毛”的混乱局面之中，但我还是认为已渐入到理性的阶段，而简单理解为楼市的下跌是“超调”，或“已调到位”，甚至是“引发银行破产”，更不应该谈“救市”！

在笔者看来，楼市如有泡沫一定要尽早挤，否则，真的会引发金融危机。毫无疑问，美国“次贷危机”就是对中国的警告，而越南金融危机就是中国经济的“终极想象版”，因为中国经济的“困难”已是众所周知的了。

不同的是，中国的“资产泡沫”才开始开始，现在如小病一场，需要吃药或自我调理，而非是美国“地产泡沫”已是大病，越南经济已严重失调，幸而都不是“病入膏盲”，如津巴布韦一样，通胀数据高居１万以上。

当然，我们必须得承认中国经济的基本面依然向好，不是说自已说垮就垮得了的。第一中国人不像美国人一样习惯于透支消费；第二、中国经济的发展不是外债、外资主导性的，如越南，外债远大于他的外汇储备。如果这些钱不安全，国家就会产生动荡和风险。

其于，笔者可以肯定地说，中国经济短期不乐观，长期向好。房地产市场也是如此。据笔者观察，政府除了在房贷政策上加紧外，还在交易秩序上加强调控，最后正在紧锣密鼓监控“热钱”流动。因为各种资料显示：全球的资本太看好中国市场了！

进一步来观察深圳房地产市场你会发现：开发商的预期开始回归理性，定价越来越理性，开盘价格屡创新低。值得一提的是深圳南山前海的一家楼盘还打出了“筑底”的广告，意谓，它即是南山的“底”，只要谁降，它也跟着降。尽管，很多开发商正在“死”、“捂盘”，事实越来越清楚：货币只会从紧，回收现金流是生存之道，早卖比晚卖更能赢得客户；降得多，卖得也会快！

没错，一个健康的房地产市场是需要不断与同行、与客户博弈的，只有如此，价格才会显得理性，竞争也会显得合理。由此，我想到了一个经济学名词：理性预期（Rational Expectations），或者，理性预期假说,又译合理预期（Rational Expectation Hypothesis）。理性预期是美国一种资产阶级经济学理论，因在经济分析中假定经济行为的主体对未来事件的“预期”是合乎理性的而得名。理性预期指针对某个经济现象（例如市场价格）进行预期的时候，如果人们是理性的，那么他们会最大限度的充分利用所得到的信息来作出行动而不会犯系统性的错误，因此，平均地来说，人们的预期应该是准确的。理性预期的思想最初由美国经济学家J.F.穆思在《合理预期和价格变动理论》一文中针对适应性预期（Adaptive expectations）中的非最优特性而提出的，70年代由芝加哥大学的R.E.卢卡斯和明尼苏达大学的T.J.萨金特和N.华莱士等人作出了进一步发展，并逐渐形成理性预期学派。理性预期理论建立在两个前提: 一、每个经济行为主体对未来事件的预期是合乎理性的。也即是说，消费者把获得消费的最大效用作为行动准则，生产者把利润最大化作为行动准则，任何经济行为主体进行当前决策时所预料的未来会有的情况，总是完全准确地符合未来实际发生的情况。二、只要让市场机制充分发挥作用，各种产品和生产要素的价格都会通过供求变动，最终使各自的供求达于均衡。根据理性预期理论，政府应放弃实行相机抉择的财政金融政策，应把财政政策和金融政策的目标放在防止和减少通货膨胀而不是失业上，把最理想的物价水平作为其唯一的政策目标。

综而言之，在宏观调控，我们一方面要强调政府的作用，更重要的，也要看自由市场的运行，否则，会使得其反。深圳楼市从“非理性预期”到“理性预期”仍需要一个过程，因为市场必然首先承认“回凉”，而不是“回暖”！

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