市场调整内因已改变 深圳楼价有继续下跌可能

深圳6月份供应量增加以及新房售价继续探底，并没有刺激交易量上升。尽管6月深圳推售住宅达42万平方米，但由于市场信心严重不足，加上雨天等因素的影响，6月深圳一手住宅成交仅28.3万平方米，环比大幅减少30%.具体来看，除部分占有稀缺资源的豪宅销售较为理想外，多数新盘成交较差。6月近20个新推项目，当月销售超过四成的仅有3个。

后市利空因素依然较多。

从供应角度看，未来3个月内新增供应将不可避免地会持续放大，仅6月份深圳就有17个住宅项目取得预售，批售住宅面积66.83万平方米，环比增加18%，同比增加38%.根据中原掌握的信息来看，7、8月新增供应环比增加幅度不会低于10%，预计未来3个月内将有超过200万平方米的新增供应入市，市场将面临更大的销售压力。

此外，还应特别注意新增供应自春节之后，每月住宅批售量就不断增加，即便是一向供应较少的特区内，6月预售量也大幅增加，6月已达到33.3万平方米，环比增加近2.5倍，其所占份额已可以同宝安、龙岗两区平分秋色。

新增供应的大幅增加显示发展商心态和预期正在发生重大转变，这与2007年楼市调整初期的前3个月内市场的心态则完全不同：当时市场认为此次调控仍仅是暂时调整，市场供应还是在每月减少，封盘、捂盘、保持价格仍是大多数发展商的选择。年初乃至更早些时候，笔者对市场供应方的提醒，并没有多少人在意。今天，从近期申请预售量大幅上升的现象来看，开发商早已彻底转变其保守的销售策略，积极申请预售、尽早开盘、低价入市是其在未来半年内的唯一选择。

在需求方面，过去的半年内市场需求基本保持震荡起伏的局面，3月份19万平方米、4月份33.4万平方米、5月份38.5万平方米、6月份28.3万平方米，每一次降价都会明显刺激当月成交量上升，显示市场需求仍然保持旺盛，特别是在经过调控初期近6个月的冷冻期后，累积的购房需求刚性越来越强，价格稍有松动就会刺激需求入市。这与其它地区的调控局面截然不同，在临近的东莞、惠州等地区，由于本地需求严重不足，即便降价也难以刺激成交，市场回暖遥遥无期，后市将主要呈现长期阴跌的态势。

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