可以先验房再收房 商品房合同文本要进行修改

新的浙江省《商品房买卖合同文本》正在征求意见中。根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、法规的规定，省建设厅、省工商局拟对《商品房买卖合同文本（2000年版）》进行修改。笔者针对新版合同中新出的条款跟旧版进行了比对，发现新版合同在一些细节上作了更完善的约定，更好地保障了购房者利益。

车库到底归谁所有要约定 

有关车位、车库等物业的归属，在旧版标准合同中并没有约定。而在新版合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”中约定：除商品房买卖外，有出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的，这些物业买卖、赠与、租赁合同事项，要求双方在附件中具体约定。在第四条“建筑区划内相关物业归属的约定”中更明确约定在该商品房所在的建筑区划内，属于业主共有的物业服务用房的面积与地点；以及属于出卖人所有的物业，包括车位、车库等，出卖人可以另行出售、附赠或者出租；其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属于业主共有。

根据《物权法》第七十二条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”因此，建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公共设施、物业管理用房、车位、车库等的归属，都有必要在商品房销售时进行具体而明确的约定。

由于旧版合同对车位、车库等物业未作详细约定，造成近年来很多业主与开发商产生纠纷，一些业主认为既然合同没有写明归属，那就是属于开发商与业主共有的物业，开发商无权单方面进行出售或出租，甚至有业主因为这些相关物业的归属问题要跟开发商对簿公堂。还有业主对笔者抱怨，开发商擅自将绿地等公共设施等挪作他用，但没有很好的办法解决。这次新版正是针对这些被忽视的漏洞，进行详细补充。法律界人士认为，合同制定的不断充实细致，看起来冗长，但实际上增强了对双方权益的保护，使纠纷产生的几率不断降低。

可以先验房再收房 

对于交接条件，在旧版中交付条件仅为商品房验收合格并批准交付使用。

在新版的第九条“交付期限及条件”中将交付条件扩展了，不但要求建设工程经竣工验收合格；还要求取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；并保证用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。在第十二条“交接”中明确要求，在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。并且商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托检测单位进行质量检测。检测结果为合格的，双方提交检测的日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。

从新旧合同的对比上，不难看出新版更大程度地保障了消费者利益。过去一些开发商要求购房者先签房屋交接书再验房，这对买方非常不利，如果在签了房屋交接书后发现房屋跟合同约定不符就会非常被动，新版则把这一条明确写出，使购房者可以理直气壮地要求先验房再签单。

此外，在旧版合同中没有具体规定水、电、气、道路等配套设施必须达到正常使用，使得有些房屋交付后，由于配套没有完善，对居住造成不便。而签定新版合同后，业主在交付时就可以要求开发商出具相关的证明文件，保证商品房的正常使用。如果不能在规定日期内达到使用条件，卖方就得承担违约责任，要支付一定数额的违约金。

浙联律师事务所主任律师戴和平表示，新版合同对具体细节的标准比过去更为明确，可操作性也更强。

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