自用需求支撑市场低速运行

————DTZ戴德梁行2008年上半年市场透视

经历了年初楼市的持续低迷后，房地产市场于4月以后逐渐出现回暖的迹象，开发商采取的一系列降价促销使得住宅新房交易量有所回升，住宅刚性需求开始缓慢释放，二手住宅成交量较年初出现明显的增加；写字楼租赁市场依然保持旺盛需求，租金继续稳步上升；商业市场总体保持平稳发展，投资环境的变化和供应不足令买卖成交量维持在较低水平；高新技术产业的快速发展继续担当工业市场需求增长的主要驱动力。

住宅价格调整吸引自住客，自住需求推动楼市低速运行

在经历了春节前后销售市场的冷清局面后，新房成交量在三月中旬开始出现递增,日均成交超过百套，但接下来的第二季度市场并未就此复苏，成交量依然上下波动。在整体市场观望氛围依旧的情况下，各楼盘的营销活动也层出不穷，最有效的莫过于价格的调整以及通过赠送面积的方式提高产品性价比，包括慢城、深业新岸线、鼎太风华、公园大地等在内的多个楼盘纷纷低价入市，或推出低价单位，均取得了较好的销售业绩。购房成本的降低在当前低迷的楼市环境下仍然吸引客户择机入市，自住需求的缓慢释放也令住宅市场开始呈现出回暖的迹象。

市场两极化明显，低价小户型和顶级豪宅成交活跃

上半年，深圳住宅市场出现了明显的“两头热”现象，中低价位的小户型物业以及顶级的高档物业成为了市场上成交最为活跃的部分。由于市场低迷，包括首次置业和改善性需求在内的自用需求成为住宅项目努力争取的主要客户，因此，适宜居家的中小户型住宅继续担当市场供应的主体；同时，此类普通住宅的客户往往对价格敏感度较大，在市场波动时期，开发商的种种促销和推出总价较低的物业吸引了他们重新回到市场。

不同于普通住宅，拥有稀缺环境、景观资源的高端豪宅在楼市波动时往往体现出较强的抗跌性和良好的长期升值潜力，使得这类产品仍然受到高端客户的追捧，成交活跃——如东部华侨城别墅项目华侨城天麓七区、波托菲诺纯水岸五期、卓越维港等项目均以较高的价格入市并取得很好的销售成绩。

福田中心区继续领跑写字楼市场，金融中心地位愈发突出

2008年上半年，甲级写字楼新增需求继续由金融、保险、科技及相关行业带动。虽然全球以及国内金融市场近期受到不稳定因素影响，但中国经济总体向好的态势及本地经济的稳定增长继续推动这些行业在深圳扩充其业务，从而为物业市场带来庞大需求。相比一季度，二季度的租赁市场较为活跃，成交量上升明显，福田中心区吸纳量达到89,874平方米，仍然是市场关注的焦点。继平安集团在4月入驻星河发展中心后，包括Investco、Target Store、恒生银行等多家跨国公司先后落户福田中心区；并且，目前仍有国内的金融企业在福田中心区寻找大面积的高品质物业，反映出该片区内强大的市场需求。土地市场的表现也反映出政府对于福田中心区发展金融业的支持和指导，2008年截止目前，8宗位于福田中心区的办公用地成功出让，其中6宗设置行业限制并最终由金融类企业投得，预计未来建成入市后将进一步巩固福田中心区的中心商务区地位，并形成以金融业为主的格局。

与此同时，由于全市的甲级写字楼平均租金不断上升，部分租金承受力相对较弱的客户将被自然过滤，而承受力较强的金融类和高端服务类的企业将逐渐构成未来福田中心区客户的主体。并且，土地供应上的行业限制，也将指导福田中心区向金融中心的方向发展。

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