中国房地产拐点后生存危机 开发商齐声呼救

“拐了”的地产

今日，已经是SOHO中国董事长潘石屹提出“百日剧变”论后的第111天。潘石屹表示，尽管剧变并没有以其预计的“收购、兼并和与别人寻求合作的方式”表现出来，但却以“退地”、“拖欠政府的土地款”等方式表现出来了。

当然潘石屹没有提到一个更加普遍的“拐点现象”，那就是商品住宅交易量的大幅度萎缩。综合北京、上海、深圳、广州等一线城市的数据，各地尽管在商品住宅的价格方面表现不同，或有僵持、或有波动、或有下跌，但总体而言交易量都在急剧萎缩。

而万通地产董事局主席冯仑也承认房地产“真的拐了”，这个“拐”主要发生在人均GDP 8000美元以上的发达城市的商品住宅市场。与此同时，房地产开发的“另一条腿”商业地产则表现得更加强健。

实际上，对于开发商来说，交易量的下降、房价下跌只是他们遇到的拐点之一。由于银根从紧政策，银行等金融机构对开发商的态度发生了很大的变化，这才是更令他们苦恼的拐点。

金融政策的转折首先反映在开发资金方面。和以往不同，房地产企业不再成为银行优先放贷的座上宾。据记者了解，目前开发商获得银行贷款的利率往往高达30%，但是即便愿意承担高利率，银行也未必发放贷款。在这种情况下，外资一度成为房地产企业解决资金问题的重要渠道，然而限外政策出台后，少数可以到达房地产企业的外资更抬高了自己的身价。业内人士透露，目前不少外资基金都提出了三年回报率要达到100%的苛刻条件。

与此同时，房地产企业对接资本市场的难度也在加大，自去年年底至今，仅有河南建业、鑫苑房地产、滨江地产、西安新兴房地产等少数几家企业成功上市，且上市融资规模都大不如从前。

金融政策转折更为明显的还在个人按揭贷款方面，尽管个人按揭贷款一直是银行最为优质的贷款品种，是各家争夺的对象，但去年颁布的二套房政策将个人按揭贷款的审批、首付比例和贷款利率的门槛都有所提高，很大程度上造成了消费者观望情绪，打击了升级置业、投资的积极性。

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