每周地产评论:住房货币化10年:应相信市场的力量

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住房货币化10年：房地产应相信市场的力量！

■王方

“市场”在这个房地产的多事之秋，越来越显得重要，为此“救市”与“不救市”之声也渐声气侯。

2008年7月，是中国住房货币化十周年的月份，这被《南方都市报》的改革开放30年暨《住房货币化十周年》深圳地产高峰论坛描述为：“10年一觉房改梦，收拾山河从头归；10年前的今天，我们停止了保障性的福利分房，大力推进住房商品化；10年后的今天，我们确立了90•70的政策基调，再次重点转向住房保障；从10年前的23号文，到10年后的24号文，历史走了一圈，再次站在了新的转折点上······”

实际上，站在历史与现实交叉的路口上，反思这场变革远不是几行文字描述那样简单:历史还没有被认真记录，未来却好像已经离我们很近，但现实却又是如此迷茫。

翻开2008年上半年的大事记，难免让人们唏虚不已。近日媒体报道称：“长沙将试行以货币补贴的补人头方式取代过去补砖头的暗补方式。”来自政府的消息透露，经济适用房货币补贴2008年最有可能的标准是：具有经济适用房购买资格的城市低收入无房户，在购买普通商品房时每户补贴８万元。这意味着什么？这无疑是政府有意将社会保障市场化，表面是工作到位，实际上却是又把中低收入群体推向了市场。相信各位看官对经济适用房“利弊”之争心里应该是有数的，最著名的无疑就是经济学家茅于轼的批评：“搞了很多经济适用房，把我们的房地产市场破坏了，房地产市场是要公平竞争的市场，现在来了一批经济适用房，他不是按照市场规则买卖的，那就把正常的市场经济，房地产的市场经济破坏了。”这项政策是否会再次推高房价，相信大家心知肚明。

那么，我们不禁要问：市场是什么？什么是市场经济？市场如何能体现公平？弄清楚这些问题，就会对以上问题有很好的判断。首先,市场即是买卖商品的场所,把货物的买主和卖主正式组织在一起进行交易的地方；而从教科书可以查到：市场经济则是一种经济制度，是市场在资源配置中起主导作用和基础作用的经济基础。社会主义市场经济体制是同社会主义基本制度结合在一起的，就是要使市场在社会主义国家宏观调控下对资源配置起基础性作用。这也是十七大报告中所重点强调的。那么，最重要的一部是一部分：市场如何体现公平？一般即是：“公平、公开、公正”的平等交易原则，但其背后却是隐藏的“社会财富分配制度”，其原则即是以按劳分配为主，以多种分配方式并存，体现的是“效率优先,兼顾公平”。由此，我们也可以说，没有“效率”，就不可能有“市场”，没有“市场”也有谈不上什么“分配”与“公平”了！市场的力量是巨大量的，不仅仅是许许多多买卖双方的交易之所，更是创造社会财富、体现公平游戏规则的地方，如果否认市场，就意味落伍！正如，现任世界银行首席经济学家林毅夫称,"一旦实现完整的市场制度,城乡之间的收入差距将会缩小."而事实上,中国城乡收入差距近年来是扩大而非缩小了。

谈到政府的社会福利保障，这确实是一个社会收入分配的问题，政府可以利社会财富重新分配的权利对中低收入家庭进行实物或货币补贴，尽管这在制度缺陷的背景下表现的只是“财富转移”。笔者认为对于保障性住房来说，应该进行实物分配是最好，且不可转让，因为政府难以保证发放的货币被贴是否能真正用到买房上去？或是真正让住房保障一步到位。所以，笔者认为长沙的货币补贴的做法甚为不妥的，仍需要商榷。

有意思的是，有人谈到“长沙将试行以货币补贴住房”是赤裸裸的房地产“救市”行为，是步深圳房地产研究中心王锋博士“救市论”的后尘，这玩笑也就闹大了。首先，“救市”一说都还没有得到社会共识，更没有到闹到“社会危机”的地步。曾经一路暴涨的中国房价，为何一经调控就支撑不住了呢？为何一直扬言“房价由市场说了算”的开发商要大喊“救市”呢？在笔者看来，这是因为，中国住房货币化10年是中国房地产市场正在孕育的10年，也是不断纠错的10年，更是缺乏保障的10年。因为中国渐进式的改变使社会贫富差距不断拉大,也让收入分配关系一直没有理顺，改革充满阻力，这也最终让市场走上了另外一个“极端”，曾让很多人认为市场是万能的。

但，更令人不可思议的是，当市场出了一些问题后，有人开始大喊“计划经济”，似乎“计划”又是万能的。这正是我们当下所经历的变革历程：有人太迷信于“市场”，有人太迷信于政府“计划”。其实，这两种都受到了历史的惩罚。计划经济时代绝对公平、大锅钣曾让我们渡过了饥饿、贫穷的时代，而纯粹的市场经济体则难以避免周期性金融危机。

美国“次贷危机”爆发，告诉我们：美国的房地产市场已是千疮百孔，生命垂危。近日，美联储以3000亿美元驰援房地美和房利美、外更有紧急命令限制金融股“裸露卖空”，之前更有注资8000多亿美元为次贷危机解困、紧急降息利率从5.25%一路降到2.25%等的“救市”行为，这不仅意味着美国原有“自由资本主义”已经破产，但这又都表示，美国急切需要一个健康的房地产市场。曾经的市场已失去了资本主义社会的“效率为上”的原则性，而替换之为“贪婪”、“疯狂透支”，社会分配不再是以“劳动”创造的，而是“虚假信用”，这显然不是好的“市场经济”。

回归到中国房地产市场，情况又颇为相似。既然前10年是住房货币化的10年，即是房地产大量吸纳货币，创造GDP高速、个人财富与梦想的10年，最终是因为“货币”使房子离人越来越远，成为十足的投资品。最终“市场”并非是在资源配置中发挥主导作用和基础作用,而是被人利用，成为“套利”、赚取“暴利”、取得“垄断”地位,甚至是“洗钱”的合法工具！

无论如何，当我们在反思改革30年时，我们所取得的最大成果无非还是“市场”。中国经济正是有了各种各样的“市场”，我们的社会财富、生活才变得日益丰富与多彩。对于中国房地产市场而言，现在要做的不是“助纣为孽”，而让“市场”回归到其配置资源的基础性作用上来。当然，政府需要做的就是要严把社会收入分配的大门，住房产品要以按劳分配为主体，多种形式并存，但决不是“按需分配”，因为我们社会的资源远没有达到“极大丰富”！

没错，正如本文开头所言：“市场”越来越显得重要，以至于引发了 “金融危机”。毫无疑问，房地产市场充当了在社会经济好坏的晴雨表，这不仅仅是房地产市场问题，更是一个社会问题的投射。连续８年加速增长的中国经济，今年上半年增速有所回落。国家统计局7月17日发布的数据显示，上半年中国经济同比增长10.4％，增速比上年同期回落1.8个百分点。对此官方解释是:“当前经济增速回落符合宏观调控的预期。”  而国家统计局总经济师姚景源指出:“１０.４％仍是比较高的增速”。他认为这仍然高于改革开放３０年９.８％的平均增速。经济增速的回落，既有国家主动调控、防止经济增长由偏快转向过热的因素，同时也恰好遇到国际上的不利因素和困难。有意思的是，根据国家统计局公布的数据，上半年全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.2％ ，涨幅比上年同期高4.2个百分点，这与GDP增长大有呼应之势。但上半年我国城镇居民人均可支配收入8065元，同比实际只增长了6.3％，与高房价极为不和谐，更有高涨的CPI上涨7.9%让下半年的调控压力依然不小。

因此，中国房地产市场正因为宏观调控而经历着一场深刻调整，与中国经济互为肌里：货币的流动性泛滥让暴涨的房价拉响“高通胀”的警报；投机成风让供需产生了扭曲；高房价成了贫富差距扩大的标志；住房分配制度滞后让社会矛盾日益突出······而这一切因十年首次的货币从紧政策而得到根本性改变,而这只是个开头。从历史经验上来看：房价极易大起大落，多是伴随“游资投机”与“金融危机”，深圳房价一年来的表现正是如此，全国房价也大有普降的趋势。但中国房地产市场并不像美国经济出现衰退一样而下滑，相反是,中国经济依然前行，只是经历着严峻的“结构调整”，尤其“房地产市场”要经历“严冬”的考验。

没错，在淡市之下，房地产业应相信“市场”的力量！相信理性的“市场”会给出房地产业成长的答案。因为房子不是靠“计划”而来，只能从“市场”长出来，而住房的分配制度才是政府需要深思熟虑的！

改革30年后的今天，中国的全面的“市场经济”改革才刚刚开始！或许我们对“市场”的理解也才刚刚开始！

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