唯有把房价降价到位 深圳楼市才有可能会回暖

虽然整个开发商群体都不愿意面对，但毫无疑问，2008年上半年，“自我调整”是珠三角乃至全国房地产市场的主题。到目前为止，调整是否已经到位或者还刚刚开始，这是整个业界都非常关注的问题。

在中原地产深港研究总监张伟眼里，现在的楼市调整已经进入了新的阶段。前一阶段的调整是中央出台宏观调控，包括对银行方面作出严格控制，使投资需求减少，楼市降温，调整来自内部；而现在不光是内部调控，还有外围的影响，世界金融动荡，国际油价和粮食价格高企，美国次贷危机加剧，对中国经济造成了比较大的冲击。在内部调控与外围影响的共同作用下，楼市面临新一轮调整，市场表现为信心下挫，消费者预期未来收入减少而产生悲观情绪，购房欲望下降导致需求减少。

“在没有其他因素刺激的基础上，楼市自动升温的概率较低。”朱欣苑称，在全球经济面临增速下滑的风险，拉动我国经济增长的“出口”这辆马车也慢下来了，而内需一直没有启动起来，这将使很多行业的收入减少，而一直高企的通货膨胀更是直接降低了居民的实际购买力。人们在住房这项大宗商品购买上会采取更加谨慎的观望态度。

7月11日，深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺在本报深圳《黄金楼市》发表评论文章《明年或是楼市最艰难时期》，指出房价还有下调空间。他指出，整个上半年深圳销售新房仅132.8万平方米，依据这一水平预测，深圳2008年住宅年销量将在300万平方米以内。这一数字仅仅相当于最近几年的1/3左右。由此来看，楼市的价格调整仍未到位，市场形势的严峻性可能远远超过许多开发商的估计。

他认为，部分业内人士“当前房价已经回归理性，价格与内在价值比较接近”的判断过于主观和乐观。首先，价格是否已经回归价值是一个很复杂的问题，很难简单判断。如果一定要寻找一个尺度来测量的话，租金与房价的比值是比较合适的。出租回报率至少要高于存款利率，按照4%的回报率来计算，一套80平方米、市值100万元的房子，月租金至少要达到3600元（考虑一个月的空置期）。

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