深新房价格已跌至成本线 后市不会大幅度下降

账目三：税收、营销成本

税率5年内将增至35%

记者拿到的一份材料显示，从取得土地阶段到项目竣工，开发商应缴纳的税种有12项，包括城镇土地使用税、契税、印花税、营业税、城建税、教育税附加、预缴土地增值税、企业所得税等等，其中项目预售阶段的各种税种的税率相加约28%，5年内还将逐渐递增至35%.

深圳开发商的另一个难题是，市场长期冷清，消费者观望气氛浓厚，开发商必须大做广告、举办各种营销活动才能吸引眼球，促进成交。但是，营销费用也随之大幅攀升，令资金更加紧张，一旦营销效果不佳，问题就将更严重。

宝安开发商告诉记者，各种税收的成本摊下大约是400-500元/平方米，营销成本要300-500元/平方米。

成本总账

房价普遍在成本线上浮动

综上所述，深圳一套普通高层住宅成本，光建安成本、财务成本、税收成本、营销成本已经达到4000-5000元/平方米。

“我们这个项目利润已经很薄，价格再低就要亏本。”龙岗中航鼎尚华庭的一位负责人表示，该项目不久前开盘，均价6700元/平方米。上述成本加上楼盘地价，该项目售价已接近成本价。

8月2日，深圳全市新房成交均价11656元/平方米，其中宝安区成交均价10729元/平方米、龙岗区8595元/平方米，福田17557元/平方米、南山11012元/平方米，这一价格基本代表了目前各区的新房价格水平。而早在去年，宝安中心区的住宅地价已超过6000元/平方米、龙岗区超过5200元/平方米，关内的福田区更超过1万元/平方米，这意味着，目前深圳房价已经普遍在成本线附近运行。

龙岗一位开发商认为后市再出现普遍的大幅降价几乎不可能。“只有两类楼盘可能降价，一是早几年前以协议价拿地的，地价成本极低，有降价空间。二是现金流非常紧张，不得不割肉求存的。”

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