美亚 中旅 深圳总院 合作签约仪式9月9日落幕

近年，中国旅游及酒店业发展蓬勃，酒店投资、建造、管理、销售等方面，出现了很多新的概念和手法。香港美亚置业集团联同业内专家，深圳市建筑设计院及广东中旅（集团），于2008年9月9日共同合办“美亚置业、广东中旅酒店管理、深圳总院•策略性合作签约仪式暨酒店业发展趋势研讨会”，共同就旅游地产的各方面作出探讨。

会议上，各位专家就近年中外酒店业的发展作出了精辟的论述，其中：

香港美亚置业集团董事长梁健立，解释了全球酒店业兴旺的原因，二次大战后婴儿潮出生的BabyBoomers，现在已逹四五十岁，90年代开始，全球经济起飞，生活质素改善，这一批BabyBoomers现在是最具实力及最有影响力之消费群体，他们对于享受人生的要求不断提高。过去十年，旅游费用不断下降，如廉价航空的产生，造就旅游业蓬勃发展，平均旅游人均次数大幅增加。欧美人士均响往拥有自己的渡假别墅（Retreat），但由于购买、维修费用高昂，而使用率低，只有富有的人士才可拥有。由此产生了旅游业与房产业的双结合，令休闲房产(LeisureRealEstate)大放异彩，并走入百姓家。

梁董介绍了近代酒店发展的新型式，包括了经济型酒店（EconHotel），精品型酒店(BoutiqueHotel)，潮流型酒店(HipHotel)，环保型酒店(EcoHotel)主题型酒店(SpecialThemeHotel)，如韩国整容酒店等类型。

据粱董表示，休闲房产是指在旅游地点的渡假型酒店，并通常以下列四种形式拥有及销售：

1. 分时渡假（TimeShare）：即买家购买渡假酒店房间－周（可浮动或固定）的使用权，约1-2万美元；使用权可由30-50年或永久，只提供有限设施及服务；酒店由酒店管理公司统一管理，每年保养费约300-500美元，著名的分时渡假酒店集团如MarriottVacationClub,DisneyVacationClub及HiltonGrandVacationClub等；

2. 分权房产或比例业权（FractionalOwnership）：比分时渡假房产更高级及豪华，并提供更多设施及服务；买家购买一个渡假公寓或别墅的一个产权比例，由1/4至1/12不等；买卖型式与一般房产买卖相近；部份在海滩或雪山上的分权酒店售价可高达100万美元以上；著名的如FairmontHeritagePlace,Ritz-CarltonClub,ClubIntrawest等；

3. 渡假酒店会籍（DestinationClub）：买家购买渡假酒店会籍，而享用有关酒店设施及服务；渡假酒店以酒店名义在不同地方，购买多类型豪华物业以供会员使用（多在市中心海滩或雪山）；特色是会员可享有无限次使用权（SubjecttoAvailability）；酒店多设有礼宾部，专用管家及佣人等高级服务；会籍费用可高达100万美元，而大部份会籍更可于退会时收回会费70-80%；每年年费由2-7万美元不等，针对富商及有钱人；如Quintness,TheLeadingResidencesoftheWorld等。

4. 产权酒店（CondoHotels）：与一般房产投资一样，购买酒店单位之全部产权；酒店管理公司统一管理，业主可每年自住4-6星期，如法国Pierre&Vacances,SOLMelia等；休闲房产在欧美流行，实有赖渡假酒店交换计划之配合，所有休闲房产业主均可自由参加IntervalInternational或RCI等公司安排之客房交换计划。

粱董认为未来酒店业将增加混合型渡假酒店，包括多种不同之拥有模式，以配合不同客户及市场，此做法可令开发商分散风险，酒店管理公司与业主结合及发展终生关系，与其它不同业主共享酒店设施，增加开发商投资收益，并提高酒店入住率及有效资源运用。

广东中旅（集团）酒店物业管理有限公司总经理钟永祥先生，钟总发言中对广州4星级酒店的入住率及房价作出介绍，现时广州4星级酒店入住率已达到平均77%，平均房价约RMB360，正逐年稳步上升，另广州服务式公寓入住率高达90%,房价达RMB650，可见广州酒店及服务公寓业的兴盛。

钟总在谈及酒店规划设计的要点时，强调酒店设计和定位必须配合目标市场、注意经营管理时的实用性、可持续发展性，及设计需服务于日后的经营管理等要点。另外酒店必须争取更多迎合市场需求的经营服务空间，及考虑设计合理的服务运作流程，以提高时效和质量，减少人力、能耗等……

钟总提醒酒店开发商投资时，就要考虑设计单位和管理者对项目同时介入，此举可充分听取意见，亦可充分利用各自的资源，清楚利弊，量力而行，提升整个项目的市场准确性；酒店管理公司通过专业的角度对项目的分析，与投资者共同确定项目的市场定位，是减低投资风险最有效的手段；酒店管理的价值在于管理公司对市场深刻认识的价值，这是不可取代的部分；设计品味、风格要从不同的专业角度剖析，才能使作品达到全新的境界，投资者的意见不是唯一，应由市场需求决定设计定位，酒店设计、经营管理是一种经济行为，也是管理公司提前介入的重要一环。

深圳市建筑设计研究总院第二设计院所长张玮女士，张所长以专业建筑师眼光，提出酒店是以盈利为目的的商业性居住建筑，开发商必须最大限度的满足消费者需求，来获取最大的利润，而消费者的消费心理、价值取向、行为准则、习惯偏好，是决定开发概念的制约因素，设计任务的主要内容。

设计时，建筑师强调的是：

一、人性化：消费者至上的设计理念，具体体现于客房家居化、卫生间革命、自助设施、全套房酒店、公寓式酒店、商务楼层、特殊客人的特别服务等方面；

二、个性化：消费者追求求新、求变、追求与众不同的消费体验，体现与众不同的个性，设计类同和模式化扼杀酒店生命，所以出现了时尚酒店(越时髦越短暂)、特色酒店、未来酒店等方向；

三、文化性、地域性:设计越有地域性，越具世界性，酒店的精神取向及文化品位，要考虑地域性和文化性的区别，是酒店的成功所在，例如南非失落之城、丽江悦榕居、杭州富春山居等；而流行文化、娱乐、商业、文化融合，产生了主题公园酒店、赌场酒店等。鲜明新颖的主题，从历史、自然、游戏、传说到未来幻想，通过夸张的设计风格体现，贯穿设计、建设、装修、管理、经营、服务整个过程；

四、社会化：消费领域中消费服务由消费者承担的比重减少，由社会提供服务的比重增加，所以酒店功能有所拓展、提升，具体表现为：

1、结合某一社会功能：

工业区、办公区旁——大量会议和商务设施

高尔夫球场、滑雪场旁——大量休闲康乐设施

城市商业中心旁——强化娱乐、商业功能

2、综合多种社会功能：

餐饮、健身、购物、会议、展览等，当代城市生活中心

五、信息化：知识经济时代，知识信息产业渗透并拓展消费领域，涌现更多智能化消费品，酒店实行智能化管理，提高工作效率，节约人力资源，降低运作成本，提高整体竞争力。亦为客户提供酒店智能服务。

六、生态化：全球强调可持续发展，生态和环境意识强化，生态消费的需求与日俱增，1995年世界“绿色酒店”的认证制度，2003年我国亦颁布《绿色饭店等级评定规定》国家行业标准，而生态度假村概念亦日渐流行。

七、品牌化：由于对生活质量的追求导致对品牌的认同，对品牌文化有认同感的消费者往往成为品牌的忠实拥护者。连锁经营、酒店集团，拥有不同品牌酒店，档次和服务对象不同，亦越受到消费者认同。

八、多元化，酒店行业越趋全球化，多元化。

我国经济高速发展，生活方式改变，消费模式处于发展过渡阶段，消费文化具有复杂性，认识模糊性和地区差异性

1、复杂性：

边远地区——前工业社会，自给自足

中小城市——工业社会，温饱型向小康型转变

东南沿海——后工业社会，生存型向享受型过渡

2、模糊性：

什么是绿色食品，绿色建筑，绿色酒店？

3、差异性

广州食文化、长沙歌舞文化

酒店行业如何由上述之趋势，作出接纳、调整、优化，结合地域和文化，进一步促进行业的发展，将是设计师和开发商共同的课题。

香港美亚置业集团中国部总经理何景清发言时，引述了国家旅游局邵琪伟局长于2008年全国旅游工作会议上的讲话，预计2008年入境过夜旅游人数5900万人次，增长8%，国内旅游人数17.7亿人次，增长10%，旅游业总收入1.2万亿元，增长10%。另据中国投资咨询网及德勤的报告，均显示中国旅游业，酒店业未来10年将进入高增长期，其中外资酒店集团，如Accord已拓展至二、三线城市。

美亚建议开发商可留意开发产权酒店，而投资者可买入产权式酒店，以分享旅游业、酒店业高速增长带来之经济收益。何总建议投资时必须注意当地之旅游、发展潜力，酒店管理公司品牌，酒店特色设计及是否具预期稳定收益等方面因素。

美亚曾成功策划销售深圳雅兰酒店，广州远洋酒店、武汉新世界中心、海南皇冠假日滨海温泉酒店、三水花园酒店等产权式酒店。现正策划筹备销售肇庆星湖大酒店、庐山曦龙温泉酒店。何总又指出三水花园酒店之成功，基于看准了市场需求，同时邀请了品牌酒店管理公司进行专业管理，确保了酒店经营的稳定性，计算清楚了产权式销售成本、收益、回报支出的关系及可行性，才能取得开盘销售60%的优秀成绩。

何总又以案例解释产权式酒店销售提供回报的计算，案例显示4星级酒店，如销售80%，售价RMB9,000，提供8%年回报，则该酒店只需要客房租金达RMB250及70%入住率，则客房经营利润已足够支付小业主之回报。美亚公司并提供养策划销售产权式酒店的全程服务，从项目可行性、包装、设计以致后期销售。

特别推荐

• 更多>>