复星投资总监：降价才是房地产业的理性回归

目前，北京五环以内的商品住宅价格基本在1万元/平方米以上。据此计算，房价达到家庭年收入的12倍。一个家庭要不吃不喝12年才能买一套房

单边征收印花税政策的出台，被市场看做拯救股市下跌的明确信号，与此同时，人们开始联想楼市会不会也得到拯救，笔者认为，楼市是否该救首先得从房价下跌是否合理进行辩证。

房价水平多高才是合理的？这是房地产市场的核心问题，涉及购房者、开发商、政府、银行等众多利益主体。

根据世界银行和联合国人居组织提出的标准，一个家庭的购房价格在其家庭年收入的3~6倍为合理范围。如果取其高限，以2007年北京市城乡人均收入24683元，每个家庭3名成员计算，一个家庭的合理购房支出为444294元。一个三口之家，如果按照90平方米计算，每平方米房价为4937元。目前，北京五环以内的商品住宅价格基本在1万元/平方米以上。据此计算，房价达到家庭年收入的12倍。一个家庭要不吃不喝12年才能买一套房。

“拐点论”者认为，这个房价无疑是难以长期支持的。“房奴”一词深刻描绘了众多购房者供房的痛苦，同时还有很多无力购买住房想做而做不了“房奴”的居民。如果按照房价和家庭收入比等于6倍为合理水平，北京房价要下跌至少50%，方可达到“合理”水平。

但在中国这个计划经济向市场经济转轨，同时从农业社会向工业化、信息化社会转轨的国家，仅靠联合国的上述标准是有失偏颇的。在中国研究房价合理性问题，还需要考虑以下因素：

一是隐性收入问题。中国国情决定了很多收入是无法统计的。这些隐性收入是居民收入的重要组成部分，但在历次官方统计中都未纳入统计数据中。二是中国人的储蓄率高于国外平均水平。中国的居民储蓄率高达40%以上，为全世界最高的国家之一。这意味着在同等收入的情况下，中国居民可用并愿意用于购买房屋的资金，要高于世界平均水平。三是中国人对自有房屋的强烈需求。由于目前国内很多法律法规和政策，居民没有自己的房屋，会带来很大的不方便。比如居民无法将自己的户口落在自己租住的房屋，这会带来一系列的问题，比如将来子女的户口及教育等。因此中国人往往宁可别的地方省一点，用省出来的钱早日买房。

四是目前部分住房需求是以前压抑的住房需求的释放。不少住房消费，其购买资金来源于全家多年的储蓄。以前商品房出现前，这些人即使有住房需求，也无法利用这部分资金。现在这部分资金流入住房市场，也加大了商品房市场的需求。

五是中国居民对中国经济增长的预期。中国经济连续30年平均增速在8%以上，这是世界其他国家很难达到的。对家庭收入未来预期增长，会使消费者扩张自己的购房需求。

上述几点是造成中国的房价和家庭收入倍数偏高的原因。不能说上述比例一定要跌到6倍才算达到合理范围。假设按照10倍比例计算，北京的房价在8227元/平方米左右基本合理，仍较目前水平为低。

而珠三角地区的房价已有较大跌幅。也许是考虑到前期跌幅巨大，同时为了避免房市像股市一样“崩盘”，万科最终选择了“坚定看好后市”。

（作者为复星集团投资发展部投资总监）

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