从奥运到大运：看深圳的交通 楼市及城市的发展！

2008年9月29日下午14：16：30，由搜房网、天骏传媒、南方电视台主办的“2008深圳轨道交通与城市发展”高峰论坛，搜房网作为独家房地产专业网络媒体进行了直播，直播地址请见：》》》以下是嘉宾发言：

主持人：再次用热烈的掌声祝贺今天中奖的单位和朋友。接下来进入一个自由讨论时间。现在我邀请演讲嘉宾到台上，首先请工作人员把我们座位准备到台上。我们这个自由讨论时间主题是从奥运到大运看深圳交通楼市及城市的发展。在座朋友也可以就相关主题跟我们今天在场嘉宾做交流。这个环节我要特别邀请深圳搜房网博客频道运营总监独立经济评论人王方上台。

主持人：各位嘉宾，你们好，一个大型的运动会对提升城市形象、人们的精神面貌都起到一个不可估量的作用。我们首先有请评论员王方做一下评论。

王方：非常高兴今天跟大家在秋交会做主题的交流，刚才很幸运听到各位的很多精彩观点。我记得我昨天看到在天津举办的一场论坛，达沃斯夏季论坛，主持人说到一句话，我印象非常深，说如果现在从太空向地球观察的话，你不用看190多个国家，而要看40多个超大地区的经济。这40多个超大城市可以影响到一些政策、经济走向，但是他们所占人口只有18%，这些超大城市创造的创新能力是85%。麦肯锡今年有一份报告曾经说过超大城市可能是中国发展的方向。刚才各位嘉宾谈的非常好，深圳这个地方人口密集，给交通非常大的压力。从目前经济局势来看，大家对深圳城市未来的信心可能也有一些影响，今天请几位嘉宾，其实我们有三个目的，第一个目的，现在我们从奥运到大运，奥运这个运气已经过了，对深圳来说就是大运。可能深圳处于一个全新的机遇期。第二，我们当前遇到了很多困惑，房地产、城市转型和国际金融动荡。第三，请到五位专家在秋交会这个背景下跟大家做答疑解惑，这个作用非常重要。我很想知道各位怎么看奥运对深圳未来，包括大运，会有什么样的启示和教训？我们知道奥运带来了一些硬件上的经济增长、场馆、轨道交通完善，也留下来了一些遗憾。对深圳来说，未来它应该怎么样走？我想请大家发表一下大家的看法。

高海燕：大运会作为一个城市事件，应该说它不能跟奥运会相提并论，无论是赛事的影响、号召力还是赛事所拉动的固定投资的增长，还是赛事所新增的投资项目对城市的带动都无法跟奥运相比。我们总是拿奥运会跟大运会进行比较后说事后，想扩大大运会的效应，这个不合适。大运会有几个积极面：一个是改变城市形象。第二，提高城市功能。从投资总量来测算，大运会让龙岗中心城和龙岗城市化提速十年，没有大运会，他完成这样一个城市效果需要更长的时间建设，大运会可以让它一步到位。大运会可以制造和拉近龙岗中心城和深圳关内的心理距离，包括今后地铁线的建立，都会让龙岗中心城和关内通达效率提高。还有一个，大运会有时间表。买房地产是一有个预期价值，其他预期价值你是无法鉴别的，就像深港一体化一样。大运会是有时间表，2011年必须在龙岗开，在这种情况下，所有的场馆、固定投资都必须在此之前完成，所有通路建设必须在此之前完成，所以说大运是体育新城，建成一个城市的复合功能区，我想它是有理想意义，并且可以实现。

贺承军：从第一届世界博览会以来，提升了城市，让更多的投资者、旅游者交流。从深圳办大运会，包括北京办奥运，北京奥运可能有一个政治意义，人民100年的宿愿。对北京是有带动，可是通过中央财政搞的北京奥运经济帐，可能是没法算的。一个家庭一定要出干部，一定要请领导吃个饭。这跟大运会概念是类似的。而现在请吃饭没有用了，通过大运会获得一些投资优势，恐怕会落空的。大运会肯定会带动龙岗当地的投资，我觉得这个问题还是回到经济运行的本质来看。甚至办大运会，不是看它多么热闹，而是看它多么节俭，使这个城市讲求经济，这才是现代价值。如果搞得很热闹，我觉得大家观念还是没有更新，还是把它当做一个政治事件、知名度。我们以后搞任何会展，应该是计成本的会展，而不是不计成本的政治事件，这是我对大运会的个人意见。

娄哲称：刚才他们都说了，可能奥运会和大运会对我们来说有一个共同特点，拉动城市建设、促进经济发展。第二个可能就是它的营销价值。对于中国来说，奥运会的价值对全中国来说就是一个广告价值。我们不要把一个广告事件看得那么重，所以我说不要对奥运会、大运会给予太高期望。同时，有两点长远价值和意义。第一，比如我们中国从贫困的国家到创业、发展，我们是一个创业型的国家，我们30、40岁这一代创业的一代，而我们下一代是生活的一代、是消费的一代，这里就牵扯到我刚才演讲的主题，面临的还是中国经济转型的问题，生活方式转型问题，经济模式转型的问题，生产方式转型的问题思想观念转型的问题。大运会更多的带来的是我们下一代生活方式的改变。这个生活是改变体现在哪里呢？比如贺博士说我们都是来自农村的，我们对足球、网球没有概念，我们中国人跟美国人比，对橄榄球、篮球，还有很多美国式的运动我们没有改变。这些运动，篮球、曲棍球、橄榄球，这些已经成为美国人生活很重要的一部分。体育经济已经成为我们经济重要组成部分，从中国人生活方式改变的意义价值远远大于目前短暂的城市建设短期经济拉动的价值和意义。所以我在这里最后总结一下，中国经济要发展，我们一定要回到一些健康的、环保的这种生活方式上。大运经济、奥运经济、体育产业、体育经济就是这样环保健康的产业，就是中国未来经济发展的方向，中国未来经济转型的方向之一。

主持人：接下来我们的皱总给我们简单聊一下。

皱波：首先我觉得大运会只是一个时间节点，他是深圳轨道交通初具规模，同时市政设施得到进一步改善的一个时间节点，当然它不是一个经济上的或者是投资方面的一个节点。大运会之后，随着配套、轨道交通完善，对于我们房地产、开发商来说往往是一个节点，轨道交通完成之后，我觉得有几点：第一，关外比较远的地方会成为我们工薪阶层主要置业区域。第二，为什么这两年关内都搞高档物业，只要关内沾一点边的小地块都搞高档物业，这种局面会得到改变，只有那些非常好的地块、有景观资源支撑的地块才能成为真正的豪宅、高端物业。所以在轨道交通和大运会之后，在关外的居住和生活成为我们非常普遍的一个现象，房地产开发商也会把重点的精力、投资方向会放在这种中等或者中等偏低这种档次的物业和消费人群上，这一点对我们维持深圳房地产市场行情的健康发展是非常有好处的。但是我觉得刚才几位专家说的大运会或者轨道交通的形成不会成为房地产新的投资方向的变动或者形成很多市场投资机会的来临，这种不太可能。唯一能够改变这一点还是看宏观经济，宏观经济会引领我们这些投资、房地产甚至股票市场的变化，所以我们还是看宏观，但是毕竟大运会会成为以后深圳发展历史上的一个最重要的里程碑事件，也会对我们城市形象面貌、城市知名度以及我们未来房地产格局产生一系列变化，我们会持续不断的关注。

主持人：世联地产的朋友有什么观点想跟大家聊一下。

雷焰：像奥运会、大运会这样的活动，对基础设施完善、营销水平等等是有好处的。但是作为政府是一个城市的运营者、作为一个城市的管理者，所以我们很多人一直都忧虑后奥运时代，奥运或者大运会能够给这个城市增光添彩，但是前期大量投入，包括酒店、临时建的居住场馆、商业设施，在奥运会时代之后，这些商业设施该怎么办？这就是政府必须面临的课题。因为广州的亚运会，世联也在跟他们合作，是研究后奥运时代这些设施该怎么办的问题。有两个出路：减轻主赛场区域设施运行的负荷，大量的增加相关设施，这是最直接的方式，但是后奥运时代会面临很大问题。我们该怎么办把这些消费疏导出去？我们今天谈的话题非常好，轨道交通与城市发展的关系。轨道交通可以将城市所有资源更集运的使用，所以我们在奥运时代以及大运时代相关的消费其实可以通过这种集运系统分流到周边区域。临时场馆设施的建设和利用至关重要，甚至包括奥运期间利用的大学的运动场馆，周边民房改造作为临时旅馆等等的建设，这都会给我们纳税人很大的实惠。

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