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深圳"小产权房"占比71% 对楼市构成拉低动能

经历了数月成交量萎缩、价格下挫的深圳楼市，在今年深圳秋交会五天时间，仍然延续低迷。对于成交量仍然为“地量”的情况，业内人士指出，深圳房价经过几年的爆炒，早已超过普通大众的承受能力。而与此同时，深圳存在众多的小产权房，它们出租、出售的价格都很低，在缓解住房、购房需求的基础上，也对深圳的商品房构成了拉低动能。

 去年，深圳市国土资源和房产管理局完成的一项全市住宅状况调查显示：深圳市共有由政府提供的安居房及企事业单位自建的房改房总面积1800万平方米，总套数约20万套。这类具有保障性质的政策性住房，占全市住房总量的7.3%；企事业单位自建的住宅、宿舍总建筑面积为3599万平方米，占全市住房总面积的14.7%；深圳户籍原村民35.8万人，拥有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋，总建筑面积约1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。

可以看出，在深圳的住房构成中，包括农民房、单位自建房、政策性住房等个人不能随意进行产权转让的小产权房占据绝对优势，达到71%。其中，农民房以其数量庞大、价格低廉的优势，不仅解决了原村民自身的住房问题，且解决了大量外来人口的住房需求。

统计显示，深圳关内农民房出租价位：单房每月500-800元，一房一厅每月600-1000元，二房一厅每月800-1200元。深圳关外农民房出租价位：单房每月300-500元；一房一厅每月400-600元；二房一厅每月600-1000元。而此前随着深圳楼价的高歌猛进，小产权的农民房因为极低的价格而成为一些购房者的选择。

记者走访了农民房源出售较集中的龙岗区龙东社区。这里出售的农民房均价集中在每平米1000元左右，最高的也不超过2000元。而与之相邻的商品房均价为每平米4500元以上。另一个农民房出售集中的民乐花园、民乐翠园的均价为每平米2500元左右，相邻的二手商品房价位是每平米7500元左右，而去年高点时，此商品房卖到每平米10000多元。深圳关内商品房价领跑全国，关内农民房与商品房之间的价差也越发巨大。福田区新洲村一套100平米的农民房售价30万元，而同样位置的一套商品房不少于100万元。

“小产权房的房价只有商品房的1/3—1/2，甚至更低，它在某种程度上提示了一张政府认可的房地产证的价格是何等的昂贵。”全国政协委员、中国科学院地理科学与资源研究所研究员梁季阳表示。

深圳职业技术学院经济与社会发展研究中心主任查振祥表示，深圳现有人口1400万，35万栋农民房约270万套房子容纳了900多万外来人口，大量的职工宿舍里容纳了100多万外来人口，剩余的400万人则被120多万套商品房容纳。据此计算，400万人对120多万套商品房，不存在供不应求的情况。

深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕也表示，农民房入市，在很大程度上缓解中低端房地产市场供需关系的矛盾。而对于当前的房价，城市规划评论人士贺承军认为，目前深圳房价毫无疑问是降价不到位的。那么，当房价居高不下，小产权房尤其是农民房以价低、供应充足的优势，保证了住房需求。无论在租住还是出售方面，它们都在一定程度上促使深圳房价的下行。所以，对于秋交会的地量成交，分析人士指出，仅仅靠送礼品、送家电、送旅游以及抽奖等优惠活动，不足以打动观望中的消费者。

责任编辑/hanguangyi.tj
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