三季度沪产权式写字楼成交下滑五成 售价不及住宅

佑威房地产研究中心发布的报告数据显示，三季度上海产权式写字楼的成交量仅21.35万平方米，环比第二季度下滑了47.5%，同比更是下滑54.6%，创近5年新低。

佑威房地产研究中心的数据显示，前三季度上海写字楼的供应量达到114.18万平方米，比去年同期增加了26.6%;成交量为96万平方米，环比下降23.2%。在经历了07年的供不应求之后，08年产权式写字楼的供应量大幅攀升，然而由于全球性经济低迷的影响，成交量反而出现了大幅下滑。从而导致了产式权写字楼的供需关系从去年去年前三季度的0.72上升到今年同期的1.19。

佑威分析师认为，在6月底多项经济数据的突然下滑和9月美国金融海啸的双重打击下，处于上升彼软期的产权式写字楼市场三季度出现拐点，由上升转入大幅度下跌。数据显示，产权式写字楼的成交量从二季度的40.67万平方米突然下滑到三季度的21.35万平方米，环比第二季度下滑了47.5%，比去年同期更是下滑了54.6%，创下了近5年来季度成交量的新低。

与此同时，三季度产权式写字楼的平均成交价格也降到了14484元/平方米，基本上与去年同期相当，环比二季度17380元/平方米的高位跌了16.7%。对此，佑威分析师指出，主要原因是御汇御苑、证大五道口大厦等高价项目的集中交易使得产权式写字楼的均价从一季度的15447元/平方米大幅上涨到17380元/平方米。其次，在严酷竟争中，一些特殊产品的低价上市成交，也是导致三季度均价下滑的主要原因，这些产品的逆市热销也值得市场关注。

内环内面对黄兴公园的白玉兰环保广场，以牺牲得房率的价格来取得项目在康健环保节能上的优势，从而获得了以国有企业为主的众多大中型企业亲睐，在三季度集出3399平方米写字间。在三季度市中心顶级写字楼租金大幅下跌的情况下，成为了市区最热销的产权式写字楼之一。

依靠张江高科技园区的优势地主，主要引进国际先进的IT、IC及相关高科技产业的设计、研发、生产和配套企业为目标的张江集电港一期，获得了巨大的成交。三季度以14196元/平方米的均价售出了12734平方米写字间。同样依托宝山钢铁贸易集散地的优质，宝山钢铁总部基地也获得了极大的成功，三季度售出12529平方米写字间。

佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，虽然有少数的项目在充分利用了自身地段和周边产业优质，建造了附合当地需求的优质项目而获得热销。但绝大多数的产权式写字楼同质化严重竞争剧烈，再加上项目内部多业主竞争导致的形象恶化，前几年以小户型为买点的产权式写字楼的租、售情况已经极具恶化。多数地段的写字楼售价不级住宅的七成，而且还销售困难。

因此，近年来产权式写字楼的发展趋势发生了重大改变。为避免以上难题，并能够与陆家嘴(600663,股吧)南、京西路等优质地段的甲级写字楼形成错位竞争。在宝山钢铁、张江高科，虹桥临空，嘉定汽车城等产业集中区，已经出现了一批以产业企业总部基地为目标的大型办公项目。在杨浦黄兴、闸北大宁等地区也出现了一些以康健环保节能为特色的写字楼项目;他们以地铁的便利交通、公园的优质生态环境和相对较低的物业成本优质，也获得了一批大中型企业总部的落户。

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