鄂东云读半年报：万科A枫叶如丹照嫩寒

万科发布了未经审计的半年报,作为房地产行业的龙头,在国家宏观调控风声日紧,房地产市场前途有些迷茫的情况下,投资者对万科的业绩充满了期待.笔者认为,万科半年来交上了漂亮的答卷,再次证明了只有垮掉的企业,没有垮掉的行业.在中国工业化城市化的中期，也许房地产行业的调整对龙头企业而言是一件好事。笔者注意到以下几点：

1.公司尚有319.8 万平方米已售面积未参与本期结算，合同金额合计约286.4亿元。这为年报的数据奠定了良好的基础。

2.新增土地平均成本约2155 元/平方米，远低于去年平均水平。只要未来房地产行业价格维持在高位水平，这就为公司未来一到两年的经营成果起到良好的基础性作用。

3.当然投资者还可以看到宏观调控和地产市场的调整确实对业绩产生了影响：一是房地产业务毛利率为29.23%，比上年同期减少4.63 个百分点，不排除下半年房地产业务毛利率进一步下降。二是上海结算面积占总结算面积的比为18.17%,相应净利润所占的比例则为10.89%，这进一步佐证了业务毛利率的下降。三是公司短期借款达到5,350,616,527.77元,同年初相比增长384.28%，也说明了宏观调控的影响。

公司的股权激励和抗震救灾表现一样值得表扬。

笔者认为，投资者如其担心公司的经营状况，不如说担心整个房地产行业的短期（3到5年）前途。在二级市场上，公司股价经过除权，经过调整已经大幅走低，远低于公司增发价格，现在事实看，增发价格过高已是不争的事实，无论是中小投资者还是机构投资者，都不得不对高增发价买单，公司是唯一的胜者。看来如何合理界定增发时机，增发价格，还需要进一步完善制度。

相对于中小型房地产公司而言，笔者认为公司现在股价已经充分反应了其行业领袖应有的溢价。(本文作者系财政部财政科学研究所博士)

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